今年以来多家品牌开发商在中山各镇区加大土地储备。 南方日报记者 叶志文 摄

    月初，火炬开发区商住用地W15-17-9112，经过91轮的竞拍，最终被君华地产以755701300元（其中建筑物价值为15701300元）的价格成功斩获。该地块是2016年9月28日以来火炬区首次以不限价无配建的形式推出，当天有多家品牌开发商参与竞拍。

    对于房地产开发商而言，土地储备是项目开发的前提。俗话说“手中有粮，心里不慌”，今年以来多家品牌开发商，除了通过传统土地招拍挂形式拿地，还有一些开发商借司法拍卖、并购合作等方式加速布局土地市场。

    ●李凤祥 伍杰

    土地出让▶▶第三季度成交16宗商住地块

    除了火炬区地块成交外，西区彩虹片区也即将有地块推出。据了解，中山市公共资源交易网新增一编号为W20-17-0114的商住地块。该地块土地总面积51678.5平方米（折合77.5177亩），位于西区彩虹规划区，现状为已平整，用途为商业住宅用地，出让年限为商业40年、住宅70年。据了解，目前已有多家开发商表示有兴趣参与。

    回顾今年以来的中山土地市场，前三季度的成交非常活跃。中山市国土部门公布的数据显示，今年第二季度，土地公开交易成交15宗，总成交金额为12.86亿元；第三季度土地公开交易成交34宗，均为出让成交，其中商住等商品房用地16宗，总面积超过21万平方米，成交总金额约30.93亿元，平均单价967.26万元/亩。

    虽然在国土局网站未查询到一季度土地交易数据，但笔者发现，一季度的土地供应更为活跃。1月18日，2017年中山首场土地拍卖进行，三乡鸦岗村相邻的两宗土地以总价10亿元成交。2月22-23日，中山又推出11块商业和商住用地，吸引超过20家开发商竞逐，多块土地高溢价成交，单一土地竞拍次数最多达196轮，最终成交总额达35亿元，创下中山土地拍卖的多项纪录。从拿地的开发商看，碧桂园、万科等品牌房企纷纷出手，而美的、融创等巨头也借机进军中山完善布局。

    “金九银十”之后，又有3宗商住土地入市寻找“娘家”，其中一宗只有265平方米，可忽略不计。从位置来看，西区彩虹规划区、火炬开发区张家边二村皆属于所在区域的中心地段。在本月2日，开发区地块经过91轮角逐，被君华地产斩获。值得注意的是，该地块是2016年9月28日以来火炬开发区首次以不限价、无配建的形式推出，而此前中山多宗商住地块拍卖时多以限价6000元/平方米、随后转入竞配人才房的方式竞拍。实事上，此地块也是君华地产在继W15-16-0116、W15-16-0115两块地后于中山市火炬开发区拿下的第三宗商住用地，三宗地块合计25万平方米。

    土地供应量变化与住宅库存密切相关。日前《中山市供给侧结构性改革去库存工作2017年度计划》出炉，要求加强对房地产市场的研判，科学管控土地供应规模和时序，“商品住房消化周期达到36个月以上时，停止供地；周期为18-36个月时，减少供地；周期为6-12个月时，增加供地；周期为6个月以下时，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

    并购合作▶▶雅居乐37亿元拿下新沙岛千亩地块

    与通过土地招拍挂形式拿地相比，并购已开发地块，或者与原地产商合作开发，可以快速实现项目落地，因此这种拿地方式也备受地产商青睐。

    9月26日雅居乐发布公告，宣布以37亿元收购中山市东凤镇新沙岛地块。该地块位于东风镇穗成村，面积约为1005亩，规划建筑面积约为149万平方米，用作兴建房屋、低层住宅楼宇、商业地区及学校等。据了解，该项目原为玉峰地产所有，2014年动工，被收购前已是停止施工状态。夺得东凤新沙岛地块，使雅居乐在粤港澳大湾区土地储备面积超过2000万平方米。

    在近日火炬开发区土拍中，福晟集团的表现颇为引人瞩目，该公司在竞拍过程中多次强追竞价，最后竞报价仅次于君华地产，福晟集团同样擅长通过并购方式拿地。据了解，福晟集团在过去不到半年的时间里，已经通过并购方式在中山获得三个优质项目，包括位于火炬开发区、沙溪镇及阜沙镇核心位置的地块。目前火炬开发区项目福晟钱隆华府项目（即原臻华城）已经公开亮相，沙溪项目及阜沙项目将于明年推出市场。

    克而瑞发布榜单显示，今年前8个月，福晟集团新增土地建面1358.8万平方米，新增土地价值571.6亿元，位于房企新增土地第七。据福晟集团相关人士介绍，最近两年，福晟集团通过拿地王牌军——飞虎队并购77个项目，总占地面积1680万平方米，规划建筑面积3800万平方米，总货值超过6800亿元。

    无独有偶，融创地产在中山首个亮相的项目——融创·香山府，也是通过收购本地开发商华隆地产在建项目打造而成。通过和华隆地产合作，融创地产在没有参与土地拍卖的情况下，短时间内已布局中山多个镇区。

    对此，一位不愿具名的地产商负责人认为，在中山土地拍卖市场价格不断走高的情况下，外来房企，尤其是上市房企通过并购合作方式拿地，不失为实现快速布局、快速开发的捷径，“由于原有地块多位于配套相对成熟区域，并购合作还可以降低投资风险，不过要注意处理好原有地块的产权和债务问题，防止陷入纠纷。

    司法拍卖▶▶翠亨一项目曾以4.38亿元起公开拍卖

    位于翠亨新区的兰溪谷项目，曾是该区域的明星项目，在8月份被深圳市中级人民法院在淘宝司法拍卖平台上公开拍卖，两宗地块总占地面积合共118345.8平方米，土地总起拍价约为4.38亿元。公开资料显示，该项目开发商为中山汇德丰房地产投资有限公司，总投资约35亿元，将建设“国际五星级酒店、文化创意产业、高端养生会所、酒店式服务公寓、养心居所”的创新城市综合体。

    由于项目位置优越，且起拍价相对较低，当时有不少开发商关注，然而在开拍前该项目突然被撤销拍卖，且至今未公布原因。据笔者统计，截至11月9日，该块土地已经被126人设置提醒，引起了79***次围观。

    当前，司法拍卖也成为开发商拿地的常规途径之一。年初，碧桂园在中山再下一城，斩获南区沙涌村29.3亩商住地，该地块是碧桂园在中山获得的第7个地块。据了解，该地块是通过司法拍卖竞得，仅碧桂园一家开发商进行报价，最终底价82178000元成交。

    9月中旬，中山市第二人民法院在淘宝网司法拍卖一国有土地使用权，共有8人报名。该块位于中山市东升镇坦背村的土地，面积为20000平方米，评估价为7800余万元，经当事人同意，起拍价为6300余万元，最终以131867000元拍卖成交，溢价率超100%。这是中山市第二人民法院成立以来网络司法拍卖中的最高成交价格。

    据了解，自2015年7月1日开始网络司法拍卖以来，中山市第二人民法院所有需要处置的标的物均通过淘宝司法拍卖平台进行。自今年第一季度起，该院与银行机构合作，成功引入“拍卖贷”，既有效解决了竞买人一次性付款的资金难题，又提升了房地产变现的效率及成交价格，有利于申请执行人及被执行人实现各自权益最大化。

责任编辑：张义凌

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