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　　原标题：北京限价房如何卖有了答案

　　文/牛牧江曲

　　5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》（下称《通知》），这份文件的重要性在于，对大批已具备入市条件、静等销售政策的限房价项目来说，靴子终于落地。

　　《通知》中的“限房价项目”即北京采取“限房价、竞地价”方式竞得土地的开发建设项目，简称“限竞房”。这类项目来源于北京的“930”限购政策，当时规定为抑制房价过快上涨，在严控地价的同时，试点限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件。此后，北京的土地招拍挂市场上大多采取这种形式，并出现了一大批“限竞房”。

　　时隔一年半，不少“限竞房”们已陆续具备了入市条件，但怎么卖却成了问题。大批“限竞房”持观望态度，导致北京的新房市场刚刚经历了尴尬的“真空期”。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，3月和4月份北京新建住宅合计成交量、成交面积和金额均不及去年同期的一半，成交量仅为去年同期的48.8%，新房供应量更是稀少，4月份仅一个项目取得预售许可证。

　　《通知》给出了答案，“限竞房”将根据土地出让时的销售限价和未来评估价，采取两种方式进行销售。

　　评判规则为，“限竞房”项目在办理施工许可后，由北京市保障房中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。再根据土地出让时的销售限价与该评估价之比（可简称为“限评比”）不同，分为两种销售方式，“限评比”暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

　　第一种情况是，“限评比”高于85%的，由开发商面向具备购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。也就是说，在这种情况下，“限竞房”将和目前市面上的商品房一样由开发商来进行销售。

　　第二种情况是，“限评比”低于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

　　最为关键的“限评比”如何计算？例如，某项目拍地时的销售限价规定为3万元/平方米，但评估价为3.3万元/平方米，“限评比”约为91%，高于暂定的85%，该项目将和商品房一样由开发商进行销售。但若该项目评估价为4.5万元/平方米，“限评比”约为67%，该项目就将被收购为共有产权住房。

　　这也就是说，当“限竞房”的销售限价更接近周边市场价格时，房源则直接交由开发商进行销售，反之，当“限竞房” 的销售限价已与周边市场价格差异过大，房源就转化成为共有产权住房。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波接受媒体采访表示，当“限竞房”的销售限价与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然趋之若鹜。转化成为共有产权住房，可扼制投机客炒房，确保限房价项目住房是用来住的。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，有可能发生产权变化的，只有最稀缺的核心位置的房源。有影响的其实只有位于五环内的少数项目。整体看，最多有10个项目有可能会被转成共有产权，五环外项目转变可能性都不大。

　　据统计，北京在2017年出让的住宅用地中，“限房价、竞地价”地块高达43宗。截至目前，已经确定案名的限竞房项目已有19个。最高限价项目是位于南二环的由华润置地操盘的永定府项目，均价约89068元/平方米，最高销售单价不超过93521元/平方米。目前这个项目周边的二手房价早已超过十万元。

　　值得注意的是，在“限竞房”被“收编”为共有产权住房时，北京市保障房中心将与开发商签订收购协议，并在在购房合同开始网签之日起十个月内向开发商付清全部收购款。这意味着政府不会给开发商预付收购款，网签的10个月在加上此前的投入建设期，这批限竞房项目的周期将更长，对开发商的资金压力提出更大考验。  

责任编辑：张义凌

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