为应对房地产市场新形势，让房屋回归居住的本质属性，时隔半年时间，惠州楼市从7月开始，开启了新一轮的行业专项整治检查。从7月26日突击检查惠城仲恺市场开始，经过博罗龙门，惠阳大亚湾，直至8月21日完成惠东市场的巡查，首阶段的市场检查告一段落。

    按照惠州市房地产市场监督管理工作领导小组下发的《关于持续开展房地产市场专项整治行动方案》要求，今年下半年，每个月都将开展两次市场专项整治行动，对市场出现的热点问题及时发现和及时整治。“持续保持住动态化的检查，避免企业抱有侥幸心理。”该领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平表示。

    结合前期巡查的结果，以及后续专项整治的局面，有效梳理出检查出来的楼盘违法违规问题值得关注。对于下一阶段的整治行动展开也有着良好的参考，同时对于开发企业不断完善和规范销售行为，更好地推进市场平稳发展也有着重要的意义。南方日报、南方+记者作为新一轮楼市检查的独家跟访媒体，将对于违规的多发区域，以及市民容易遇到的购房陷阱予以梳理。

    ●南方日报记者 张峰

    A 违规事项

    隐瞒楼盘不利信息

    无论是在市区范围楼盘，还是各县区项目，在检查组突击检查过程中，最为高频的违规行为是楼盘对于不利信息的隐瞒。在查阅楼盘对外展示的沙盘模型时，学校、商业、公园绿地等均无一例外会被企业突出显示出来，现场公示的宣传展板也会单独设置进行推介。

    然而，涉及到楼盘规划配建的垃圾站、公共厕所，以及配电房、停车位、物业用房等则无标识。在惠城区，奥林匹克花园被检查出将垃圾站规划隐瞒；水口的隆生皇冠花园则将项目配建充电桩信息未公示；另在惠阳的壹方水榭、惠东的中航维拉转移，以及凯旋华府等都悉数将垃圾站、公共厕所的构建隐瞒起来。

    在实际发生的社区纠纷中，购房时不知道小区的不利信息，购房入住才发现楼下配建有垃圾站、公共厕所等不利信息占据绝大多数。而且，因为进入居住周期，按照既定规划这些构建物均为小区的必要配套，但因为销售阶段的隐瞒，往往导致后续建设无法落实。

    尽管受检的楼盘均被检查组要求限期整改，但全市数百个在售楼盘项目布局，被检查组巡查到并要求整改的仍然只是极少数楼盘。更多的楼盘则只在出现业主投诉后查处。

    如何有效规避？在采访中，惠城检查小组组长、市房管局副局长黄伟雄认为，要慢慢形成让购房客户用脚投票的局面。试图欺瞒信息、蒙混过关的企业受到购房市民的挤压，而诚实守信、有担当的企业则得到客户的推崇和关注。“没有按要求公示的企业，购房市民应该及时进行投诉，该局将及时予以查处。”

    ■案例

    德洲中心城建停车位惹纠纷

    近期发生在大亚湾德洲中心城关于停车位的纠纷事件即为开发商刻意隐瞒所引起。业主马柯投诉称，业主买房时开发商承诺人车分流，但临近交楼，业主却发现开发商在小区内部建地面停车场。原本是属于全体业主公共用地的区域，被开发商建满了停车位。另有多位业主认为，在小区内部增加车位建设需要经过全体业主2/3的同意，开发商私自建设属于违规行为。

    在记者跟进了解中，发现情况并非如此。按照该区住建部门公示的项目总平面，根据《关于德洲中心城花园总平面规划及建筑设计方案与批复》，该项目共设置有停车位2410个（其中地上停车位433个，地下停车位1977个），这意味着社区地面车位均为初始规划要求。

    开发企业建设停车位并未违规，然而可以肯定的是，在销售阶段承诺给业主的“人车分流”并不存在。随着进入销售后周期，房源即将交付，隐瞒项目信息销售行为无疑是违规的，但如何追究责任则陷入两难。一方面，继续建设无疑让业主权益受到损害；另一方面，不允许开发企业建设车位则意味着社区车位配比将达不到需求标准，利益受损的还是社区业主。

    ■短评

    对于企业隐瞒不利信息，按照相关部门领导所说的，客户提高意识及时投诉，加速主管部门的跟进查处是个不错的方法。但对市民来说，更为有效的甄别也不失为一个好方法。

    通常，楼盘对外展示的很漂亮的沙盘模型，以及浮夸比例的区位图均是一种参考，具体到社区实际则要细看项目的总平面图。按照预售公示规范，该内容应给予公示，在社区构建物的规划指标中，是否配建垃圾站、垃圾转运站、公共厕所等都有明确标识，购房者可现场要求细致查看了解。

    B 公示不当

    楼盘预售信息公示不规范

    在隐瞒不利信息违规行为之外，受检楼盘主要是预售信息公示不规范。

    楼盘信息公示环节，惠阳壹方水榭项目总平面图、用地许可等信息均未进行展示。大亚湾新力东园，惠阳山湖海上城、凯旋华府等则没有公示预售许可证原件，而是用复印件代替。此外，惠东的多个楼盘也未将项目工程进度告知。

    对于企业而言，公示过程中需更加规范。与此同时，检查组也检查出做得优良的企业，在规定要求的项目规划、竣工验收、备案手续等，以及预售信息、一房一价表、销控表等信息之外，还将企业驻场的房地产销售经纪人备案信息卡进行展示，让客户随时监督和选择销售人员。

    其中较为值得关注的，则是在大亚湾、惠东多个项目出现的预售许可证复印件公示情况。对于被指违规，开发企业项目负责人表示是因为担心原件放置在外面丢失，因而将复印件公示而把原件收起来。最后在检查组的要求下现场完成整改。

    检查组成员、市房管局相关负责人表示，公示原件的最主要目的就是担心个别企业造假。还未领取预售许可证也对外进行销售，这样对于购房者来说利益将无法得到保障。

    ■案例

    楼盘未取得预售许可证即对外发售

    尽管在当前严厉的调控市场背景下，暂未发现未领取预售许可证就对外销售的项目，但2016年初，位于金山湖区域的某楼盘就曾在未领取预售许可证的情况下对外进行推售。

    “这个问题还不算严重，因为毕竟企业过几天就完善了手续，若部分企业为集资跑路那才麻烦。”相关业内人士对此介绍，如果一家企业寄生在其他楼盘项目，或者私自设立销售场所进行销售。一旦购房者集中交付购房款即卷款而逃，那么购房客户将血本无归。

    该业内人士表示，预售许可证的监管和发放，是属于主管部门对于预售项目的一个把关，各项规划建设，施工许可，工程进度等资料都需办理齐全，且对于开发企业资质等都将予以把关。同时还将进行预售资金监管，确保项目能够完善建设，保障购房市民的利益。

    另外，对于土地信息的公示也有个事件受到关注。惠城东平九龙新苑小区开发商将划拨地通过伪造资料当做商住地进行建设。这一问题随着不动产全面登记的启动，该小区房源无法正常交易，需要补缴地价才被发现。

    ■短评

    无论是在即时的检查过程中，还是在南方+平台针对楼市检查开设的直播频道评论里，对于企业被检查出信息公示不规范的情况整个行业都表示出无所谓。这直接导致的是，在每一次、每一轮的检查，大问题不多，小问题不断。

    结合跟访的全过程，笔者认为这一观念应该要有所改变了。毕竟对于开发企业来说，是否公示规范并不只是为了应付检查，而是为了更好地告知业主。而对于购房市民来说，则要敢于提要求，要求企业完善公示，毕竟毕生的积蓄都拿出来了，总得消费得明明白白。

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