本报记者 徐维维 实习生 张芳 上海报道

导读

    国家政策推动下住房租赁市场必将超速发展。此前，广州、南京政府已陆续推出住房租赁试点方案，提出“租购同权”。抓住逐渐成为消费主力的90后，就能够在未来增长的亿万租赁市场中抢占先机。

    近日，华住酒店集团旗下城家公寓宣布推出全新研发的2.0产品，针对消费升级下的年轻人需求，打包独享的居住空间及共享社交空间成为最大买点，这样的设计作为标准版产品未来也会复制到筹备中的其他城家公寓。

    2017年第二季度以来，成立一年多的城家开始加快布局速度，此前在全国一线城市已布局50家物业、5000多间房，计划至2017年年底这两个数字均翻番。

    这样的布局速度意味着产品最好能进行标准化复制。城家公寓CEO、华住酒店集团总裁金辉透露，标准版方案基于客户调研以及对住宿业的理解，通过专业化的团队去设计，未来将在70%至80%集中式公寓中使用。这样一来复制能力会加快，成本和品质也都可控。

    中投顾问发布的《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》显示，2016年中国房产租赁市场租金规模达到了1.1万亿元，预计2020年这一数据将在1.6万亿至2万亿元之间。报告认为，长租公寓本身盈利相对有限，增值服务及科技孵化等一系列可从租客身上挖取的衍生业务盈利前景较为可观。

    提高坪效

    “独居已经成为一种潮流。”金辉在接受21世纪经济报道专访时表示，不同于一般的租赁公寓，城家标准版公寓将房间面积控制在14平米，将年轻人从合租中解放出来，用同样的租金可以享受独居的私密性，并拥有大量的社交生活。

    过去两个月，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，此后广州、南京政府陆续推出住房租赁试点方案，提出“租购同权”。在90后逐渐成为主力消费人群，消费升级的驱动下，可以预见，中国的亿万租赁市场还将加速发展。

    城家公寓总经理蒋卫东对21世纪经济报道表示，一般公寓以长租为主，收益较低。城家短、中、长租结合，收益调节管理。营收模式上还包括了社群销售，客源上可以依托华住与雅高总共1亿左右的会员体系。此外一般的公寓在保洁、洗涤、维修等服务上需要与第三方合作，费用较高，但城家可以共享华住的专业服务。

    蒋卫东以城家公寓某店举例，这家店总计客房数量180间，开业半年出租率达97.3%，单间可售客房的月收入近4700元，RevPAR（每间可供出租客房收入）达到155.6元。同区位的经济型酒店，近12个月平均RevPAR为187元。但标准城家公寓与经济型酒店对比，取周边2公里内经济型酒店加权RevPAR，运营成本低60元。考虑到酒店单间客房运营成本（含人力）要比公寓高出50至70元不等，故该店收益率要高于同区位的经济型酒店。

    城家高级产品总监宋玉闯表示，目前酒店和公寓市场存在的共同痛点在于，产品陈旧，租金人力等成本快速上涨，因此酒店和公寓类产品在设计开发上都应该努力提高坪效。

    例如，目前城家公寓的人房比为0.05，由于大部分是长租客人，公寓管理上有空间去压缩人员，另外城家自己独立开发的CAS系统，可以做到房态实时共享、自动智能排房、全渠道提前预售等功能，也可以降低人力成本。

    21世纪经济报道获悉，城家也将做服务式公寓，提供家居及管家等服务，计划九月底面世，售价为月租6000至8000元，高于目前标准版城家公寓4000余元的定价。目标客群为公司经理以上级别，设计上客房会更大，压缩公共区域，但依然会提供相应的酒店式服务，如保洁、早餐等。城家未来还将研究类似雅诗阁的更高端的公寓产品，以及无人值守的产品。

    加大非标住宿投入

    金辉表示，城家是华住非标准化住宿的载体，未来华住将继续加大非标准化住宿方面的投入。

    21世纪经济报道梳理最近三年华住对外投资的标的发现，华住投资领域包括中端酒店、度假住宿、众创空间、租赁公寓、餐饮等。

    最近一次动作是2017年2月36.5亿元收购桔子水晶酒店，7月华住与桔子水晶的平台整合，在中端酒店市场得以加强。

    在租赁公寓方面，除了自己运营管理的城家公寓，华住曾于2016年以数千万人民币投资新派公寓。

    共享办公空间方面，华住2016年6月与IDG资本、万科商业地产以3000万元人民币投资思微，同年9月与鼎晖投资、歌斐资产以2亿元共同投资方糖小镇，12月以亿元领投共享办公空间CREATER创邑。此外华住还参与创立了励业公社、办伴科技以及麦芽自由办公。

    度假方面，2014年战略投资驴妈妈旗下精品度假酒店品牌帐篷客数千万元，补充其以商务为主的细分酒店业态。2016年华住与Weshare我享网络成立合资公司，全面介入分权度假屋托管市场。

    此外还于2014年与IDG战略投资北京首旅集团旗下的餐饮老字号全聚德。

    金辉表示，华住在内部有个金字塔结构的业务逻辑，金字塔底部最正面的两个角，分别是华住的标准住宿及城家的非标准住宿，均是华住自己投资和运营，因为自己有运营和获客能力去强化这两方面的发展。而后面的两个角，一个是与酒店和商旅联系比较紧密的分享办公，由于与华住目前的能力范围距离稍远，因此采用投资参股形式布局；另一个是商业地产方面，投资了全聚德、丸龟制面以及上海的一些商业地产运营商。

    “我们在经济酒店上搭建起来的第一个就是空间运营，以上四个业态是非常好的空间运营的主体。而目前市场上的存量资产和城市更新都需要好的空间运营商去介入。”金辉表示，从另一个层面来看，这四个业态形成了对客人的连接，即社群，一个客人出差、住在家里、分享办公、购物、吃饭，如何能在华住一个体系里实现，这样的社群能否发挥更大价值，因此对人的经营是华住第二步要考虑的事情。

    华美顾问集团首席知识官赵焕焱在接受21世纪经济报道采访时表示，华住在战略管理方面是考虑产业链上下游的相关多元化，目的也是充分发挥核心竞争力和集团资源在相关领域的共享。例如忠实客户有相关的多元需求，充分发挥忠实客户这个资源就是让他除了在酒店消费外，还去华住投资的公寓、餐饮等等领域消费。作为华住核心竞争力之一的网络支持系统，可以覆盖相关多元化领域，取得最大效益。

    财报显示，2017年第二季度华住旗下酒店的ADR（已出租客房的平均房价）为199元人民币，平均入住率为90.1%，同比双重提升，二季度的RevPAR也同比增长14%，为179元人民币。此外净利润3.896亿元，同比上升23.5%。由此算来，2017年二季度华住集团层面平均每间客房每天净利润11.91元，同比上升7.98%。

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