原标题：一二三线城市的“下一步”

　　撰文&摄影 | 朱开云

　　对话人：

　　全国政协委员、土地勘测规划院地价所所长赵松

　　全国政协委员、国土资源部土地利用管理司司长廖永林 

　　热点城市涨了，怎么看？

　　政知见（微信ID：bqzhengzhiju）：中央提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”，全国各地纷纷对房地产市场采取调控措施，但部分热点城市房价还是出现了过快上涨的情况，您如何看待这个问题？

　　赵松：过去一年房地产市场的变化，不管是一线城市房价的趋稳、涨幅的回落，还是一些新兴的热点城市快速上涨，总体上属于“防过热”“去库存”调控措施的效果。在具体操作上，行政手段发挥了比较重要的作用，比如限购、限售、限贷等，这些确实对抑制市场交易热度产生了立竿见影的影响，而限价政策更是直接压住了一手房市场上的价格信号，但尚未形成新的市场供需关系，较高的需求动能仍然存在。一线和热点城市的需求外溢，与多数地区仍持续的宽松政策相叠加，使得一些二三线城市随后就开始加快上涨。

　　廖永林：房价只是一个表象，价格是供求双方对未来的预期，是一种结果。我们要从供求关系调整来改变人们的期望。比如现在提倡租购并举，各地政府纷纷出台措施要保障租房者的利益。让老百姓租房也能享受到同等的待遇。像我们现在积极推进的公租房、廉租房、包括比较新的集体建设用地上建的租赁住房，都在朝着这个方向努力。 

　　政知见（微信ID：bqzhengzhiju）：您怎么看待现在高房价的问题，有一种声音说高房价的背后是高地价，因为构成房价的大部分是地价，建安成本所占的比例不大。您怎么看待土地市场上的“高价地”频现，“面粉贵过面包”的问题？

　　廖永林：高房价的背后到底是成本推动型还是价格拉动型，这是一个先有鸡还是先有蛋的问题，永远没有结果。市场经济是供求价格精准以后，去买生产要素。如果是成本决定价格，那就不是市场经济。现在老说“面粉贵过面包”，实际上开发商不会做亏本的买卖。现在的问题是要解决对于房价的预期问题，实现供求价格均衡。现在政府大力推荐租赁住房的建设，特别是提倡租购同权，建立房地产的长效机制，就是要解决这种预期的问题。 

　　一二三四线城市，怎么走？

　　政知见（微信ID：bqzhengzhiju）：您怎么看待2018年整体的房地产市场？在密集的房地产调控措施下，一二三四线城市，会呈现一个什么样的态势？

　　赵松：目前房地产市场这种高压调控的态势还不会放松，所以在这个一线城市和二线的热点城市，房价总体会在去年的基础上保持相对平稳，形成高位调整的态势，一些城市涨幅还有回落的空间。

　　政知见（微信ID：bqzhengzhiju）：去年涨幅较大的三四线城市呢？

　　赵松：一些基础设施条件比较好，经济发展较快、人口增长明显的城市，它的房价上涨的内在支撑力度较强。但是其中也有一些前期涨得过快城市产生了泡沫，如果没有有效需求的支撑，比如基础设施跟不上，人口流出，那么就会有比较大的风险。那些炒上去的房价，我觉得它可能撑不了多久。 

　　“因城施策”还会继续吗？

　　政知见（微信ID：bqzhengzhiju）：去年房地产调控的一个重要特点是“因城施策”。这种政策会一直延续吗？

　　赵松：这两年房地产调控的“因城施策”效果还是比较明显。以前调控都是一刀切，造成了一些政策的预期目标实现得不好。所以这几年开始提因城施策，国土这块参与房地产主要体现在供地上，在需求大，房价涨得快的城市，供地量要适当的加大，对于库存比较严重的，供地量就要减少。

　　廖永林：房地产调控需要多管齐下，不可能“一招制胜”，应当包括土地供给、金融、财税等综合措施，我们就要本着房子的住宅特性来设计制度，完善管控，分类调控，大中小城市不一样，一二三线城市也不一样；同时，强化供需双向调节，探索房地产多元供地机制。 

　　地方的应急和长效

　　政知见（微信ID：bqzhengzhiju）：地方政府有哪些比较有效的方式来解决高房价的预期问题？

　　廖永林：上海推出的租赁住房地块，北京的共有产权房，都是这方面有效的探索。还有就是对开发商和房地产中介的整顿，在一些地方，开发商搞“饥饿式营销”，明明有很多房源，却要造出一种紧缺的假象。现在地方政府加大了这方面的打击力度，对市场的预期产生了很大的影响。

　　政知见（微信ID：bqzhengzhiju）：您如何看待现在各地房地产调控举措，包括限购、限贷、限卖等行政措施？

　　廖永林：这是一种疗伤先止血的做法。最终还是要靠建立房地产市场的长效机制来解决问题。有人说他一招就能解决房地产市场，那他纯粹就是一个骗子。

　　政知见（微信ID：bqzhengzhiju）：中央提出要建立房地产调控的长效机制，您如何看待长效机制的建设？

　　廖永林：长效机制应该包括土地供应、财税、金融等因素。当然，政府的监管也不能缺位。

　　赵松：在房地产领域建立长效机制是一个非常正确的定位。以前我们的调控措施都是应急式的，它不能解决根本问题。要建立长效机制，应该从土地供应制度、房地产开发销售制度，还有金融和税收制度等方面综合考虑。长效机制也许不能对调控房价起到立竿见影的效果，但能够引导市场走上一个健康平稳发展的道路。长效机制从建成到真正发挥出作用，还需要时间，既需要制度的磨合、完善，也需要市场在新机制下的自我调整、修复。

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责任编辑：桂强

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