镇房办下发的六份指导函　/晨报记者　张佳琪

    ■暂停因部分业主有疑义，镇房办考虑“小区大环境”而出指导函
　　■业委会表态暂停无法律依据，因部分业主不断延迟召开是侵害更广大业主利益

        晨报首席记者　张益维
　　经过长达4个月的准备——拟公告的方案经历相关单位的四轮审定修改，1轮面向全体业主的草案征求意见公告——2017年11月，普陀区长征镇祥和名邸小区召开业主大会的公告正式发布。按照相关议程，公示材料发布15天后，本次业主大会就可以有序进行。
　　可不过10天，业主大会就被一封来自镇房办的指导函建议暂停。而如此建议暂停的指导函，在此次业主大会筹备前后，祥和名邸业委会已经收到了6封。
　　［业委会说法］准备8个月都没开起来

　　祥和名邸小区位于普陀区长征镇，是一座拥有1809户居民的大型小区。2016年6月，伴随着第一届业委会临近换届，祥和名邸小区与上海锐翔上房物业管理有限公司合同到期。召开业主大会选聘物业，成了第二届业委会上台后的头等大事。为了顺利召开业主大会，祥和名邸业委会于2017年6月开始准备材料。谁知，准备了8个月，此次业主大会仍开不起来。
　　“8个月间，我们先后四次将拟公告的会议内容报请房办、居委会等部门审订。4次发布或修改业主大会会议时间，可是业主大会的开展却始终难以顺利进行。”祥和名邸业委会委员单先生说。
　　“业主大会在被相关单位，不断以建议的名义叫停。”祥和名邸业委会成员直言。

　　前4次暂停都配合了

　　根据祥和业委会统计，在业主大会筹备召开期间，业主大会被5次建议暂停。
　　第一次建议暂停是在2017年9月22日，正在组织公示业主大会草案议案阶段的祥和名邸业委会，收到长征镇房办指导函，要求“待充分得到业主理解和支持后，再根据业主大会决定履行相关职责。”
　　随后，在多部门指导下，业委会对拟定的业主大会内容进行调整，去除关于物业公司侵犯业主合法权益的诉讼部分。原计划于8月正式启动的业主大会，定于11月6日正式启动。
　　然而，2017年11月16日，祥和名邸业委会又收到镇房办、小区居委会联名发布的指导函，要求业委会通过诉讼查明业主合法权益的事实，“待法院判决后，启动续聘或公开选聘程序。同时，就业主大会议题‘业主代表会议职责与议事规则’，充分取得业主理解，再依法按程序开展工作”。
　　经过沟通，祥和名邸业委会去除业主大会中关于“业主代表会议职责与议事规则”的议题，修改《物业服务企业选聘方案》中的业主认为有歧义条款。12月29日，业委会决定继续进行公示后的下一阶段，即发放“业主大会表决票”。
　　到了2017年12月30日，由于指导单位对业主大会送票环节出现疑义，表决票延迟发放，第三次被建议暂停。在完成对送票人员的协商后，业委会确定于1月22日向全业主送达表决票，1月31日举行表决仪式。
　　2018年1月23日，表决票送达过程中，因表决票格式问题，祥和名邸业委会收到镇房办、小区居委联名指导函，要求“严格遵守示范格式文本”。
　　随后，已发放的表决票被作废。业主大会第四次被暂停，决定展开新一轮表决票发放。

　　执意召开业主大会

　　2018年1月26日，在新一轮表决票发放过程中，因部分业主代表于1月25日晚单独取走了表决票，而非由此前商定的送票小组统一在1月26日取票。镇房办要求，“收回已发票，然后才能开展下一步工作”。至此，业主大会第五次被暂停。
　　在第五次被建议暂停后，祥和名邸业委会发布“重要声明”，表述不再接受第五次暂停中提出的“收回已发票，然后才能开展下一步工作”要求。认为该要求“侵犯了业委会组织业主大会的法定职权”。随后，继续组织表决票的发放和投票工作。
　　为此，长征镇房办、祥和名邸居委会联合发布指导函，要求“业委会暂停本次业主大会召开”。但祥和名邸业委会认为，“召开祥和名邸第二届一次业主大会未违反法律、法规、规章、应受法律保护”，1月31日，业主大会召开。2月2日，长征镇房办再次发布指导函。

　　5次暂停理由都不是违法

　　“这五次暂停，没有一次是因为业主大会的内容或程序触犯了法律法规。”祥和名邸业委会法律顾问陆女士说。她指出，其中2次是因为议题内容“需要充分取得业主理解”而被指导暂停，2次因送票环节因或仅有业主代表，或业主代表独自取票而被指导暂停，1次因表决票格式问题指导暂停。
　　“但实际上，充分沟通这个概念很难量化。业主大会取票、送票环节本就是由民选的业主代表完成的。”陆女士说。“至于格式问题，示范格式文本并非法律法规，不具备强制性要求。且业委会拟定的表决票，与指导单位所制定表决票，只在“选聘物业”与“续聘物业”选项排列顺序先后的区别。两份文件均不与示范文件完全一致。”
　　［镇房办回应］

　　200业主签名反映意见，“这个小区原来就有隔阂”

　　长征镇房办的戴先生认为，表决票格式，还是应按照示范性文件的样式来。但是，业主大会公示材料的过程和内容，从政府角度讲，并无疑义。由业主代表进行取票、送票，也是常规的操作流程。之所以会因公示材料中的内容、以及选票发放环节以书面或会议的形式，建议业主大会暂缓，是因为小区内，“部分业主有疑义”，指导单位要考虑“小区大环境”。
　　“这个小区太复杂了。”戴先生说：“这个小区原来就有隔阂”。
　　据其介绍，上一届业委会任职期间，因公共收益使用未按程序，曾引发了业主们的不满。新一任业委会在成立过程中，曾明确表示要维权。“说要告前业委会，前业委会的一帮成员就不开心了。”此外，此届业委会在管理期间，小区业委会因修剪树枝、禁止钓鱼等问题，让一些业主“不开心了”。小区内“矛盾就越来越深了”。
　　2017年8月31日，业委会公示业主大会议案草案后，一份有约200名业主签名的《祥和名邸业主请求上级领导派工作入驻小区签字名单》被交到了长征镇房办。针对此次签名，长征镇房办向祥和名邸业委会发放了指导函，这封指导函，即镇房办第一次建议业委会暂缓业主大会工作。
　　戴先生说：“尽管在我们房办的指导下，这些条款是合法的。但业主认为条款是不合理的。他们通过我们房办，由房办和居委会，和业委会沟通。针对这个签字，我们发了一个指导函。”
　　此次事件后，房办在会议中建议业委会，暂缓关于诉讼的征询。“我建议他们，在选定物业后，再为进行诉讼召开业主大会，缓一步。”戴先生说，“我们工作的大前提，是小区的稳定和谐”。
　　关于2017年11月6日，业主大会材料正式公示。戴先生表示，“这份公示我们是审过的。我们认为，从法律上讲，都是可以的。”但部分业主认为，“有些东西是合法不合理的”。这些业主向镇房办、居委表达了意见。第二份建议暂停的指导函由之而生。
　　12月29日，业委会按照程序决定于12月30日发放表决票。戴先生说，“从房办角度讲，他们程序已经走过了，程序是规范的。”但小区内部分业主认为“目前召开业主大会的时机还不成熟。贴出这张公告，可能引起小区的不稳定因素”。同时，“部分业主认为，由业主代表发选票不合理，应成立一个工作小组。”这也是两次因送票环节而暂缓业主大会的原因。
　　值得一提的是，在多次反复沟通过程中，有疑义的部分业主都是通过房办、居委、或小区党总支与业委会通过指导函、会议等形式进行沟通。鲜有业主与业委会之间的沟通。
　　对此，戴先生解释，这是源自于业主的委托。他强调，双方的面对面沟通，并不顺畅。在仅有的一次持异议业主和业委会的短暂沟通过程中，双方之间出现拉扯，一名业主小手指受伤。目前，受伤原因双方说法不一，未有定论。
　　［争议焦点］

　　“部分业主有疑义”，到底怎么办？

　　在祥和名邸本次召开业主大会的过程中，指导单位共下达书面指导函6份。据反复往来的指导函、回复内容，双方争执的焦点，主要在于对“部分业主有疑义”理解之上。
　　在戴先生看来，如果不是业委会没有遵守此前会议上达成的关于送票方式的共识，业主大会会在更和谐的情况下召开。业委会的“出尔反尔”，使指导单位几个月来为小区能够稳定召开业主大会的努力，付之东流。“我们好不容易把各方安抚好，一切都在往好的方向走。”他说。
　　而在祥和名邸业委会看来，在业主大会召开前期，因部分业主的疑义，而过度更改已经合法合规的内容、不断延迟业主大会召开时间，本质上是对更广大业主利益的侵害。在一份回复中，祥和名邸业委会表述：“小区自治事务，任何一个议案不可能人人赞同，也不可能人人反对，正因如此，《物权法》《物业管理条例》　规定了业主大会制度，通过投票表决，按照少数服从多数的原则决定社区事务。因此，如果要求业委会通过沟通使得每一个业主都赞同之后再组织业主大会，则永远不会有业主大会制度的存在。”

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