规范“短租”:满足旅游美好生活需要 

　　解志勇

　　孟强

　　门诊问题

　　短租行为合法吗?

　　门诊专家

　　中国政法大学教授　解志勇

　　北京理工大学法学院副教授　孟强

　　专家观点

　　◇短租带来的客户是外来流动人口,如果不认真核对身份,严加管理,就会带来治安隐患,最终会危及出租人、社区甚至全社会的安全。

　　◇短租实际上起到了酒店、旅馆的作用,但没有像酒店、旅馆一样向公安机关申请许可。因为向公安机关申请许可时所需要的复杂手续是普通业主所不愿意承担的。

　　◇城市管理者应当积极探索新型管理模式,建立起电子化、信息化、便捷化的报备渠道,既减轻出租人的义务,又不放松对城市治安的管理。

　　据10月7日《钱江晚报》报道,一对年轻夫妻在短租平台将婚房出租,谁料竟被租客“搬空”屋内物品,此事让“短租”这个词汇再次进入大众视野。而后,这对年轻夫妻家中物品丢失不说,还收到了公安机关的责令整改通知,公安机关表示,年轻夫妻的行为触犯了治安管理处罚法。将自家房子改造后短期出租,被警方查处的,还有上海的两名房东。而澎湃新闻6月曾报道,上海市松江区某商圈两户商家将公寓改成按日出租的短租房,被警方查处,两名房东也被公安部门依法行政拘留。

　　那么,短租这种行为合法吗?存在哪些法律风险?开展短租业务的平台对于违法行为应当承担法律责任吗?对此,相关法律专家认为,像短租这样的新兴产业有其合理性,但需要立法规范。

　　什么是短租?

　　短租,是伴随协同消费模式的兴起而出现的一种新兴的房屋租赁形式,又称短租房、短租公寓、酒店式公寓,是一种按天计费的房屋出租方式。短租房因有高性价比、特色、浓厚居家感的特点,比起传统酒店的客房更具竞争优势,因此成为人们出行住宿的新选择。

　　伴随着互联网的发展,自2010年以来,在线短租这一租房方式逐渐兴起并迅速发展。用户通过网络查阅及预订短租住房,在线上平台向房屋的所有者或者经营者支付部分或全部房费。这种方式不仅租期短、使用方便,用户还可以根据喜好自由选择居住的房屋,蚂蚁短租、小猪短租等都是用户较多的短租平台。很多人也愿意通过第三方将自己不住的房屋或租赁的他人的房屋,短期租出几天甚至一个礼拜,并以此获利。上文提到的那对小夫妻就是从短租平台上认识“短租客”的。

　　笔者在某搜索引擎以“短租”为关键词进行搜索,得到了11,300,000条相关搜索结果,第一页全是有关各类短租平台的相关信息。

　　短租有哪些法律风险

　　短租有法律风险,主要体现在平台身份核验方面。根据我国城市房地产管理法第52条规定,房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。但短租平台实际上是在出租人和承租人中间插入了第三方,并为双方提供服务的一个平台。原本由出租人和承租人之间进行的沟通转由它来代替,所以对于双方身份的核验就显得尤为重要。

　　笔者在某短租平台搜索发现,点击进入房源后,会跳出入住信息登记界面,填写个人信息后将直接生成付款界面,再由房东来接受订单,最后显示交易成功。在入住信息登记界面,笔者发现,就算身份证号与姓名不符也一样可以通过核验,该平台对于入住人的身份核验显然不过关。而这样的身份验证不过关也是导致前述新闻中婚房被“搬空”的重要条件。

　　针对这种风险,有些地方性法规也在尝试解决,例如,2012年广东省人民代表大会常务委员会制定的《广东省租赁房屋治安管理规定》第14条规定:“出租人以小时、天数为租期出租房屋的,应当遵守下列规定:(一)安装租住人员信息采集系统;(二)即时采集和报送租住人员基本信息;(三)配备专职管理人员,制定管理制度。”强调出租房屋的出租人,必须履行对房产管理部门和公安派出所的登记备案义务。

　　如何解决短租风险,北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长孟强表示,短期租赁客户往往是外来流动人口,如果不认真核对身份,严加管理,就会带来治安隐患,最终会危及出租人、社区甚至全社会的安全。规范运作的短租平台应当和房东、租客分别签订详细的合同,并为租客购买一定的意外保险。这里需要提醒消费者的是,短租一旦出现纠纷,平台是否担责要看双方是否签订合同。

　　短租缺乏专门的法律规范

　　中国政法大学教授解志勇认为,目前,国内并没有专门的法律去规范短租,短租只能适用一般房屋租赁规定。而现实生活中的短租行为,跟相关法律法规存在明显冲突。我国治安管理处罚法第54条规定,未经许可,擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业的,应予以取缔。目前为止,宾馆业仍然属于特许经营行业,需要取得相关资质。

　　对此,孟强表示,“在某种意义上,短租实际上起到了酒店、旅馆的作用,但没有像酒店、旅馆一样向公安机关申请许可。因为向公安机关申请许可时所需要的复杂手续是普通业主不愿意承担的,这也是新闻中的房主收到整改通知的原因。”

　　孟强指出,我国城市房地产管理法和住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》都对房屋租赁作出了相关的规定,在司法操作层面,最高人民法院也发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,对于房屋租赁,我国其实并不缺乏相关的法律法规和司法解释。只是,上述规范性文件所规定的房屋租赁,还是建立在中长期租赁的法律关系模式上,预设的租期都是以月为单位。对于以日乃至小时为单位的短期房屋租赁,并未作出特别规定。“因此,短租作为租赁的一种,只要遵守现有规范性文件的要求,还可以继续进行。”孟强表示。

　　短租属共享经济模式,应加以扶持

　　孟强认为,短租平台其实是一种共享经济模式,在一些热门景区和度假胜地酒店旅馆数量不足时,将普通民宅纳入服务进行推广,能够增加房源和床位,满足人们的旅游居住需求。但就如新闻中发生的事实一样,在没有依法规范的情况下,短租也存在诸多问题。如何更好地规范管理短租这一新兴产业,是摆在城市管理者面前的一道难题。

　　孟强提议,城市管理者应当积极探索新型管理模式,建立起电子化、信息化、便捷化的报备渠道,既减轻出租人的义务,又不放松对城市治安的管理。“如果按照传统对长期租赁的管理模式去管理短租,那么出租人的各项报备义务就显得过于繁重,可能会打击出租人从事短期出租的积极性。”孟强说。

　　对此,解志勇表示,短租是年轻人偏好接受的一种租赁模式,并且跟互联网和新经济发展理念结合在一起,作为新生事物,应该被规范培育,而不是全盘否定。我们不必着急给短租定性,我们要去鼓励它、扶持它,尽快制定一部专门的法律来引导和规范它。

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