代表城市现代化面貌的优质写字楼逐渐崛起；消费需求进一步细分，小众潮牌陆续进场；住宅市场供不应求，活跃度持续上升。昨日，全球领先的房地产服务营运商戴德梁行发布2017年昆明房地产市场回顾报告，就住宅、写字楼、商业等物业市场的发展现状及趋势进行了分析。

优质写字楼逐渐崛起

平均租金为98.66元/平方米/月

昆明经济近几年快速发展，城市地位有所提升，优质写字楼逐渐崛起。2017年，昆明新增两栋优质写字楼，全市存量新增61956平方米至1213830平方米。

2017年以来，昆明市开始明令禁止住改商行为，部分原来在住宅内办公的企业陆续搬入写字楼，使得写字楼租赁市场活跃度有所提升。至去年底，昆明优质写字楼空置率相比上半年下降4.82个百分点。分区域看，西山区空置率下降最为明显，相比上半年下降12.07个百分点。

租金方面，截至去年底，昆明市优质写字楼的平均租金为98.66元/平方米/月，低于全国一线城市和热点二线城市平均租金水平。由于五华区和盘龙区较早着力发展楼宇经济，加之交通区位优势，使得租金处于全市高位。其中五华区租金以108.6元/平方米/月的水平略高于盘龙区。

各行业租户中，金融业在整体市场中表现最为强劲。对此，戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳女士认为，金融类企业在选址方面偏好于城市核心区域内、软硬件配套完善的优质写字楼，主要原因在于核心区域坐享交通便利、产业集聚优势，便于近距离接触目标客户，且在优质物业内办公有利于企业品牌形象建立。而昆明优质写字楼大多业权分散，租户协调管理困难，难以满足以银行为代表的、面积需求大且经济实力雄厚的金融企业需求，因而昆明写字楼市场近几年接连出现整栋、多层购买的大宗交易，且大多发生在核心区内的标杆写字楼，例如招商银行大面积收购东方首座、交通银行整栋购买七彩俊园2号楼、富滇银行整栋收购云投中心A2塔楼等。金融行业俨然成为昆明优质写字楼的最重要客户。

对于未来昆明优质写字楼的发展走向，席芳女士表示，写字楼是产业发展的物质载体，产业进步可以带动写字楼市场的成交。虽然昆明目前优质写字楼入驻率不高，但未来在昆明产业经济发展的带动下，将吸引更多优质企业入滇发展，为昆明优质写字楼市场注入新的活力。

小众潮牌陆续进场

品牌方对昆明市场信心不断增强

2017年，位于西市区的西城COHO和位于东市区的瑞鼎城入市，填补了西市区和东市区多年来的优质商业空白，全市基本形成六大商业中心格局。零售商业市场的快速发展、居民消费能力的提高，刺激新增优质商业项目层出不穷，至去年底，全市优质商业存量近180万平方米。

截至2017年底，昆明市优质购物中心的首层平均最优租金为457元/平方米/月。其中，中市区作为昆明传统核心商圈，商业聚集程度高，人流量大，对优质品牌吸引力强，因而该区域平均租金为全市最高水平，达924.12 元/平方米/月；西市区、东市区、呈贡新区优质商业发展起步晚，商业氛围、交通区位、人流量均无法与中市区匹敌，因而区域租金处于全市低位。

品牌方面，随着人均收入水平的不断提高，昆明居民消费力也有所提升。除LouisVuitton、ErmenegildoZegna、Emporio Armani等奢侈品牌早已在昆明布局外，一系列小众潮流品牌也陆续在昆明亮相，以满足零售市场发展中消费者不断变化的需求。2017年，以Superdry、inxx、JOYRICH为代表的时尚潮牌陆续在昆明街头亮相，使得城市时尚感不断提升。此外，值得一提的是，潮牌Yatlas、Material Girl绕过成都直接在昆明布局，侧面表现出品牌方对昆明市场的信心。

近几年，由于市中心人口密度大、交通拥堵等现象日趋明显，市中心人口正逐渐向外转移。与市中心相隔最近的北市区和南市区商圈积极吸纳人口向外转移过程中产生的消费需求，借机强势崛起，已逐渐发展成为仅次于中市区的城市区域级商圈。此外，呈贡新区作为昆明市新城区，积极承接主城区产业和人口转移，缓解主城压力，加之政策倾向明显，城市基建快速完善，吸引了包括万达、新城控股等品牌开发商进驻，未来随着优质项目落成，或将成为全市又一个商业核心区。

对于未来昆明优质零售市场的发展方向，戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰女士认为，目前昆明零售商业以百货和盒子形购物中心为主，街区型商业较少。未来相继破笋而出的优质商业将在形态上创新求异，整体市场的零售形式将更加多元化。

住宅市场供不应求

地铁带房趋势将愈发明显

2017年以来，全国一线和热点二线城市住宅政策轮番收紧，政策限制力度空前严苛，且逐渐向三四线城市深入蔓延；昆明市政府为响应“房子是用来住的”政策号召，打压炒房等投机行为，出台相关政策，对于住宅热度较高的呈贡区域采取限售措施，在该区域新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满两年方可上市交易。政策出台后，呈贡区内住宅成交量及售价均有所下滑。

从全年数据来看，2017年昆明市主城区住宅供应量为7869971平方米，成交量为11438504平方米，供求比为0.69，市场表现活跃，供不应求。全市平均房价为9815元/平方米。

分板块来看，滇池板块住宅产品以改善型、大户型、别墅为主，产品的特殊性和资源的局限性使得该片区平均房价稳居全市之首，为17383元/平方米；东南板块是全市供应量最大的板块，其供应量占全市25%；其次为官南板块，供应量为全市19%；北市板块和高新板块供应量紧跟其后，分别占全市的17%和14%。

值得一提的是， 2017年，昆明地铁3号线和6号线开通运营，全市初步构成贯穿全市的十字型地铁网络。地铁线路的相继开通运营，一定程度上将缓解昆明市交通拥堵状况，与此同时，地铁沿线物业也将被带动，居民对于地铁房源的需求开始出现，刺激房价上涨，未来随着更多地铁线路的建成，昆明地铁带房的趋势将愈发明显。

随着昆明近几年经济的快速发展，居民收入和消费水平得到显著提高，刺激本土住房需求逐渐由刚性向改善型需求转变，100至140平方米是昆明人口主要购房区间，未来昆明住宅市场供应也依然将以改善型产品为主。

对于昆明住宅市场未来发展趋势，戴德梁行成都公司住宅部董事谢普丞认为，作为城市传统发展区域，老城区经过多年发展人口密度大、交通拥堵、生态资源稀缺，使得部分住宅需求随城市外扩由市中心逐渐向外延伸。其次，由于2017年昆明土地市场活跃，不少大开发商纷纷布局昆明，未来昆明住宅市场将有大量优质住宅项目入市，因此预计今年昆明住宅市场将持续保持稳定增长态势。（昆明日报 记者罗昆娅）

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