21世纪经济报道

2016年8月，龙湖地产中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。一年之后，9月2日，“冠寓”在北京正式推出，这是龙湖在北上广深推出的第一个长租公寓项目。

值得关注的是，龙湖此次推出的长租公寓有别于其他企业，是集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的小综合体形态。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石称此为CityHub概念。

龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林表示：“龙湖要做的不是简单的长租公寓，而是基于优化城市功能，区域职住平衡为理念，联合天街、一展空间和冠寓，打造1+1+1>3的微生态生命体”。

近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间。wind和华菁证券研究所一组数据显示，中国目前的租赁市场GMV为1万亿元，相比美国和日本的7万亿和2万亿还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿；另外一组数据表明，相比美国和日本而言，我国的住房自有率偏高，超过将近15个百分点，这对于租赁市场来说是一大挑战，租房自有率决定了中国租赁人口的数量。另外，随着房价持续上涨，首次置业门槛被提高，越来越多的人会加入租房人群。

不少开发商看到了这一市场契机，包括万科、龙湖、世联、链家等企业纷纷抢滩租赁市场。韩石在接受记者采访时表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团推出的第四大战略主航道业务。在现有的房地产行业中，我们是第一家如此重视长租公寓的企业。

在长租公寓领域，龙湖计划布局16个城市一线城市和二线城市。这些城市分别是北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南。至2017年底，龙湖计划将开业逾15000间。

21世纪经济报道记者调研了解到，由于长租公寓高企的成本，长租公寓产品的盈利问题，是不少企业难以解决的问题。有研究报告指出，“55%的拿房成本和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点，但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。”

对于该问题，韩石表示，目前政策利好，很多开发商都关注到长租公寓这个领域来，目前市场处于良性竞争状态，市场需求量非常大，处于蓝海状态。龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

韩石称，龙湖对长租公寓的涉及已经到了毫米级尺度，可以从这种细节控制涉及成本。在成本方面，“我们专门有一套成本结算的体系，成本从最开始的招采，从开始定拿项目的投入产出，根据它的出租率，根据未来的租金，再倒算我们中间的各个节点，有一个总额，然后结合运营体系。成本有几个纬度，一个是轻资产的话，拿项目的成本。二是装修成本。三是运营成本。四是管理成本。都控制得非常严格。”

龙湖冠寓品牌属于集中式长租公寓。目前来看，长租公寓盈利模式主要是租金差，盈利关键点在于低成本房源。中金公司对比了魔方公寓（上海）、函数青年公寓（北京）和红璞公寓（广州）与各自周边小区房源的租金情况发现，品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50%-80%区间。中金公司认为，集中式公寓的盈利前景好于分布式，原因在于：首先，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，项目的投资回收周期一般在4-5年，且装修成本摊销年限一般为5年，因此项目前五年的净利润处于较低水平甚至亏损。集中式的租约一般为5-10年，足以覆盖投资回收周期以及前期的薄利阶段，而分布式由于是从业主手中获取零散房源，租约往往仅2-3年，加大盈利不确定性。其次，集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式；获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣。

21世纪经济报道记者在现场看到，龙湖此次首次推出的冠寓产品位于酒仙桥，面积为二三十平方米的独立开间，月租金在四千到六千之间。

韩石称，龙湖做CityHub综合平台，租金收入只是一方面，社区运营、增值服务收入，未来在整个收入中的比重要逐步加强。综合这几个方面，龙湖目标是到2020年目标这块收入达到20个亿。

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