话题1

    “诚意金” 并无价格约束力 买家认筹需谨慎

    近日，据媒体公开报道，市民李先生在去年7月份看中小榄镇一个名叫榄悦轩的楼盘，并缴纳2万元诚意金，据李先生表示当时约定的价格为7500元/平方米；然而等到今年8月份，才接到开发商开盘通知，但此时楼盘的总价却比当初多了整整60万元。

    对此，开发商解释说，李先生所缴纳的是诚意金，认筹单注明“本次优惠仅作为提前确定认筹资格优惠申请，不构成任何买卖承诺之效力”，如果李先生对当前价格不满意，可以退还诚意金。

    点评：买房先认筹，是现在很多楼盘的普遍做法，“交5万抵10万”“5千抵2万，再享开盘9.5折”“优先选房权”“无条件退款”……超低的门槛、琳琅满目的优惠，着实能够吸引消费者。

    不过，根据国家规定，在没有取得商品房预售许可证的情况下，房地产商不得进行任何销售。预付认筹属于“提前销售”，若开发商在未取得预售证情况下仍举行认筹，则很可能涉嫌违规。

    另一方面，对消费者而言，认筹所缴纳的诚意金，不同于买卖交易中的定金，对于开发商并无任何价格约束力，如果最终未达成协议，开发商只用退还诚意金即可，并无违约责任。

    此外，有业界人士认为，收取诚意金行为本身就涉嫌侵害消费者的公平交易权。在现实情况中，很多开发商收取诚意金后，并未按照约定时间和约定价格开盘；且当交易未达成，消费者申请退款时，一些开发商还会以各种理由延迟退还诚意金。

    话题2

    业委会选举指引出炉

    社区治理

    将有“规”可依

    近日，中山市住建局发布《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》（以下简称《指引》）通知，计划今年10月起正式实施，试行时间为3年。《指引》规定，20%以上业主可以联名提出成立业主大会书面要求；已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以提出成立业主大会的书面要求。

    同时，《指引》规定，除了房屋的所有权人属于享有投票权等权利的业主以外，尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中也享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

    点评：5月底，在数百名业主的见证下，朗晴轩小区实现新旧物业交接，成为中山为数不多通过投票选举物业公司的小区，这背后新成立的业委会功不可没。然而，由于缺乏具体操作指引，很多小区并不能像朗晴轩那样，顺利成立业委会，从而实现有效的社区治理。

    此次《指引》明确业委会的选举程序、参选资格、成立条件等细节，将改变中山在以往指导成立业主大会和选举业主委员会工作上无相关具体操作指引，单纯依据国家、省、住建部有关法规进行操作的局面。

    同时，《指引》的出台，明确了成立业主大会条件、程序以及政府部门职责，可操作性强，也便于广大业主更有针对性地开展有关“成立业主大会和选举业主委员会”工作。

    李凤祥

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