■东城梨川光明眼科项目

迈过1.0版本的东莞村组租赁经济,完成原始积累后又当何去何从?

东莞时间网讯 68.75亿元的村组两级资产,社区总资产和净资产年增长不到2%——算上物业折旧,东城村组资本“原地踏步式”的增长,折射出的却是整个东莞村组两级资产增收乏力、仅靠单一租赁模式的多年现状。

走过了1.0版本、完成原始积累的村组两级资产,当如何稳妥有序激活这笔巨额资产?面对这个全市重大发展课题,东城率先思变、尝试破局。

10月27日,东城启动“集成式金融中心”建设。东城街道党委书记邓涛表示,要通过金融带动,导入新兴产业,更新产业载体,打造现代化产业体系,完成社区从“租赁经济”向“投资经济”的转变。

就在当日,东城六个社区迈出“投资经济”的第一步,他们组织2亿元闲置资金,以产业基金的形式,交由专业机构运作,参与产业投资,从此步入“高大上”的金融市场。在东莞,这还是首次。对于这个新生模式,本报记者进行深入采访,意在为全市村组经济发展提供一种解决方案。

“原地踏步”的集体资产

社区资产规模与增幅不匹配,总资产和净资产的增幅不到2%。村组经济增收乏力,收入的增长单纯依赖上调物业租金,社区资产实际上“原地踏步”。

梨川社区是东莞集体经济发展的指标社区,也是村组经济现状的真实写照。1平方公里的辖区内,这个社区当年靠“三来一补”起步,如今发展成以制衣、家具产业为主体的经济结构。

然而,随着人口红利的衰退、土地资源的枯竭,2000年以后梨川社区发展就进入了中低速。

“梨川社区净资产2亿元,年收益4000多万元,而收益增长主要靠提升租金。”梨川党工委书记祁树基用“增长乏力”形容当前的发展现状。

梨川的现状,反映了东城村组经济所面临的困境。2017年前三季度,东城街道社区两级总资产68.75亿元,同比增长1.93%;净资产62亿元,增长1.42%;两级集体总收入9.1亿元,增长5.81%。

“社区资产规模与增幅不匹配,总资产和净资产的增幅不到2%。”进行精确数据分析之后,东城街道党委书记邓涛给出了如是判断:东城街道的社区资产实际上“原地踏步”。他说,租金收入支撑不了上世纪八九十年代建设的产业载体,物业租金提高有上限,“东城缺乏新型产业载体,而没有新型产业载体,就没有现代化经济体系。”

走过了租赁经济1.0版本的租赁经济,当何去何从?一场改变从10月27日开始。

东城正式启动“集成式金融中心”建设,梨川、主山、同沙、火炼树、柏洲边、堑头六个社区,共同出资2亿元建立产业基金,由街道统筹整合社区集体资产、资金、资源,通过金融投资、股权投资、项目合作等方式,拓宽社区多种经营模式,实现基层集约统筹发展。

“由街道牵头,发挥社区资金、物业、土地三方面优势,进行产业金融合作,社区投资的信心胆量大很多,收益也更可观。”谈到这项计划时,祁树基颇为兴奋,他们投入2000多万元闲散资金,按照协议每年有6%的保本利息,以及30%的超额利润分成。

这个模式,被观察人士认为具有启发和样本意义。因为目前放眼全市,许多地方同样面临这个困局。来自市农业局9月份发布的数据,截至6月底,全市村组两级总资产1538.1亿元,增长6.0%;净资产1292.6亿元,增长6.1%。我市村组经济资产资源规模庞大,但主要还是以厂房物业出租为主,属于典型的租赁型经济。

金融药方

一方面,社区产业载体老化,无法招引“高大上”的产业;另一方面,社区庞大的闲散资金,找不到新的投资路径。社区资产、资金、资源利用率不充分,收益率不高。

目前,东莞村组集体资金资产投资比较传统,大部分用于买地、建厂房、收租金。早前,中堂镇潢涌村已投资5亿元,在市中心购买民盈山集团的优质商铺、写字楼。“市区物业保值升值空间大,股民可以分享可观租金收益。”该村党工委书记黎锡康告诉记者。

据了解,社区利用集体资金金融投资方面,大多选择定期存款或购买保本理财产品,作为闲散资金保值的途径。同样来自市农业局的数据,至6月底,全市村组定期存款和长短期理财产品,占货币资金总额比例56.2%,同比提升也仅仅是4.2个百分点。

分析发现,东莞村(社区)集体经济发展,存在模式单一、产业层次低端等共性问题,并没有摆脱传统模式的桎梏。

如何唤醒盘活庞大的村组集体经济资产,通过金融理财、项目合作、实业投资,改变单一的投资现状,推进社区“租赁经济”向“投资经济”转变?实现村组经济优化发展、多元化经营的动能何来,推手何在?

这是摆在各镇街党委政府,以及社区面前的一个课题。东城提供了一种解决方式的实践。

“推手除了政府部门、基层干部,还有新型金融机构。”在邓涛看来,金融是东城优化发展破局的第一步,金融在导入产业方面的作用是无可比拟、不可替代的。通过街道介入引导,不仅解决了社区资金单薄、不敢投资的顾虑,还为社区转型升级引入专业人才和专业服务,帮助社区精准定位、科学监管。

记者了解到,东城通过2亿元产业引导基金,已经与10家企业合作成立金沙江、粤科等8个产业基金,基金总规模达35亿元,整合国有资本、社会资本,重点支持新能源、新装备、新硬件、新材料、人工智能、文化创意等领域,加快推动东城产业转型升级。

“产业基金的成立,解决了政府引导资金的来源,社区也实现了收益,而且大基金的回报率较高,也较稳定。”邓涛介绍,8个基金在三个月内,从全国各地推荐了近20个项目。“选择优质项目进行投资,投资收入按集资比例返还到各社区,将来是金沙江、粤科等基金帮社区打工。”

据分析,一方面,社区产业载体老化,连片厂区和土地资源整合不足,产业低端化、载体碎片化,难以招引“高大上”的项目。另一方面,村(社区)有庞大的闲置资金,找不到新的投资路径,利用率不充分,收益率不高。

新型金融机构恰恰解决了这两大难题。“哪些企业处于成长上升周期,什么企业最具增长潜力,回报最稳固,产业基金接触多、最熟悉,作用也远远大于我们的招商团队。”邓涛介绍,东城招商引资的新方式,是委托产业基金招引。当产业基金成为优质企业的股东之一,引导新兴产业和总部经济落户东城的话语权将大大增加。

另外,街道政府统筹产业基金,6%的保本利息,以及30%的超额利润分成,让社区股民吃下定心丸。祁树基介绍,以往社区闲置资金用于购买稳健型理财产品,风险小但收益低。“不少收益高的理财产品风险高,股民又不愿意投。”

产业导入

产业导入是关键,只要优质产业和企业进来,配合跟进金融、土地等相关要素,产业载体就能同步更新,打造形成产业投资——中高端企业和产业——新载体的闭环。

如何避免产业空心化,实现新旧产业置换?这是东莞村组经济发展面临的共性课题。

以梨川社区为例,一家制衣厂的外迁,造成人口收缩,留下大量闲置厂房、宿舍,物业租金甚至下降到7元/平方米。“劳动密集型企业转变成科技型企业,原本一家企业300人,现在一家企业只有50人,只需要原来1/6的宿舍。”祁树基介绍,梨川没有新增土地指标,今后投资主要靠改造旧厂房,或者寻找社区外的新项目。

“产业导入是关键,只要优质产业和企业进来,配合跟进金融、土地等相关要素,产业载体就能同步更新。”邓涛阐述了产业导入的重要性。

东城被视为东莞的商贸中心,辖区拥有东城万达、星河城等大型商业综合体。但当前电子、机械、食品三大产业在东城占比刚过50%,剩下的产业比较分散。其中,制衣、家具、印刷等产业,还是东城的特色产业。记者对比发现,东城经济总量排全市第三,但新型研发机构为“零”,国家级孵化器今年才破“零”。

“东城产业体系与现代化的要求相比还有明显差距。”在邓涛看来,东城发展有三个不充分:一是经济转型不充分,二是城市功能品质提升不充分,三是城市增值能力不充分。东城要实现更高水平发展,需要打造产业投资——中高端企业和产业——新载体的闭环。

目前,东城开始实施产业引培共建战略。发挥银行、证券、基金等在项目资源、投研能力、综合服务等方面的优势,为东城引介推送战略性新兴产业优质项目;依托上市公司和产业基金,共建优势产业集群和孵化器、加速器、专业园区。

粤科就是参与东城金融建设的基金之一,该基金重点投向广东省政府确定的高端新型电子信息、生物、高端装备制造、节能环保、新能源、新材料、机械装备和激光等战略性新兴产业领域。

“希望参与东城制造业、服务业等产业提升。具体的做法是和东城设立股权投资基金,以政府引导、市场参与、市场化运作、专业化管理,通过股权投资的方式参与其中。”粤科总经济师吴菡的声音,呼应了东城新的发展方略。

把金融、产业和土地紧紧绑在一起,通过金融带动,实现产业升级,在产业升级的同时匹配城市的更新,金融对东城的贡献是双重的,释放的能量也是双重的。

双重贡献

对东莞而言,城市开发强度已迫近50%,城市更新、产业升级已势在必行。然而,城市与产业之间如何同频共振、同步而行?这是很多镇街发展面对的一项重大课题。

记者了解到,当前,一些村(社区)对“三旧”改造的认识依旧停留在工改居、工改商阶段,索求的只是一次性利益回报的最大化,缺乏长远发展谋划,没有认识到工改工带来的发展空间和回报。这与市里的要求显然不同步。市“三旧办”相关负责人提出,我市今后的“三旧”改造和城市更新,要打好“统筹牌”“产业牌”和“金融牌”,争取实现政府、社区、投资方共赢或多赢。

如何激发各方的城市更新意愿、平衡利益?东城给出了这样的解决方案:推进社区统筹集约发展,实现社区资源效益最大化,最关键、最迫切的一步,是对社区闲置厂房、零散土地,由街道一级统筹集成、统筹改造、统筹招商,利用街道的各种资源优势,引进战略性新兴产业。

“传统的模式,是政府收地、招拍挂、做产业园或商业。现在东城街道提出,投资主体不一定要有物业所有权,但有使用权,收益与社区共享。”华夏银行是最早与东城接触的金融机构之一,该行东莞分行行长郑斌告诉记者,东城集成式金融中心建设,承载了很高的期望。这种新型的金融合作模式,为银行与社区合作提供了很大方便。

“在联动中深化共享,在共享中深化联动。”邓涛表示,东城划分了三个发展阶段:第一个阶段是将利用信托、资管计划与街道社区合作,整合连片土地,配置规划资源,叠加产业政策,平衡投资收益,通过信托资管筹资资金,自主开展投建,并委托专业运营,从而让街道和社区共同持有收益物业。第二阶段是依托REITS,分拆房产收益,由社区定向承接,持有优质物业,共享升级收入。第三阶段则是进一步推动和深化资产证券化,将整合收益项目,开展多种拆售,回笼初期投资,实现滚动投资。

“东城的举措具有开创意义和样本影响。”了解了东城的发展策略后,中山大学教授林江认为,东城把金融、产业和土地紧紧绑在一起,通过金融带动,实现产业升级,在产业升级的同时匹配城市的更新,金融对东城的贡献是双重的,释放的能量也是双重的。

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