“金九银十”的传统楼市黄金战已经上演近一个月，不过，受制于调控政策，今年“金九”楼市半月（9月1日至9月21日）成交套数为2973套，同比2016年成交量下跌65%。相关机构数据显示，上周（9.18-9.24）全市一手住宅网签套数是1391套，连续两周环比增幅超过两成；网签均价16892元/平，环比上升14%。

    今年“十一”黄金周，广州一手住宅开盘或加推个盘数量减少明显，而总推货量同比几乎减半，可见黄金周仍受新政调控影响，整体市场活跃度不如去年同期。从开发商推货来看，今年中心区大部分楼盘均以少量货量面市。其中，广州东部的增城区是今年“十一”黄金周的热点开盘推货区域，增城或将有9个楼盘开盘加推，将近占据整体开盘数量的“半壁江山”，而北部的花都、从化则表现较为“安静”。

    本版撰文：

    南方日报记者 许蕾

    22盘2487套住宅推出市场

    据广州中原研究发展部监测，2017年“十一”黄金周或将有22个住宅盘开盘推出市场，共2487套货量，同比分别下降12%、46%。从近两年“五一”、“十一”黄金周开盘情况来看，今年“五一”、“十一”黄金周开盘推货量同比去年同期均减半。由此可见，今年3月新政调控对市场影响效力仍在，开发商集中于黄金周推货去化库存的现象有所减缓。

    从近两年个盘推货量来看：平均每个盘推货量逐渐减少，今年“十一”黄金周平均每个盘推货量更少，仅113个，同比大幅下降39%。据广州中原研究发展部监测，中心区由于货量有限，均以少量货量推出为主，楼盘的推货量均仅有50套，因此大幅拉低全市平均个盘推货量。

    从开盘加推类型来看：今年黄金周仅5个全新盘推出，其他均为旧盘加推。5个全新盘分别为白云区的佳兆业天墅，增城区的云溪四季、融创御园、中建荔苑，以及南沙区的碧桂园云麓半山，其中佳兆业天墅主要为98平方米复式产品，碧桂园云麓半山主要推出140-157平方米四房、200-218平方米六房大户型产品，而云溪四季、融创御园、中建荔苑则仍以80-130平方米三四房刚需产品为主。

    增城开盘占近“半壁江山”

    对比2015至今黄金周的情况，今年“十一”全市共有21个楼盘推货，比去年“十一”少而多于今年“五一”；从各区推盘分布来看，今年“十一”增城将有1421套单位推出，占总推货量的57%，而其余区域只有零星1-3盘推货，由此可见“推盘区域高度集中”为今年十一的其中一个特点。

    分区来看，今年中心区整体推货受预售证发放放缓影响，以小批量供应模式为主，除近年传统主要供应板块广钢广纸、牛奶厂以外，白云区供应量对比去年有望实现“零的突破”，其中分属新市、同和、嘉禾望岗的3个楼盘共计150套单位将推出。

    广州中原研究发展部认为，白云供应量增加得益于近年宅地供应量增加，根据统计显示，2015-2016年白云累计出让38.7万平方米商住用地，而今年“十一”有望推货的保利华润紫云、佳兆业天墅均为近年出让土地建成产品。

    另一个市场热点板块荔湾广钢新城今年黄金周预计仅2盘100套单位推出，无论推盘量以及货量均少于去年同期。广州中原研究发展部认为，主要原因在于该板块大部分项目已结束一期销售，目前正处于下一阶段开发，同时受2015年以后土地供应量减少，可使用的“面粉”比之前少，加上经历去年底以来买家积极入市消化、提前入市等因素影响，今年黄金周广钢推货量减少明显。

    外围五区中，今年花都、从化、番禺推盘明显减少，其中花都仅时代康桥一盘推货，去年“十一”手握祈福缤纷汇、亚运城两大楼盘的番禺今年仅奥园莲峰圣境少量加推，预期区域市场受关注程度降低；相比之下，增城9盘共计1421套单位将推出市场，从楼盘分布情况来看，今年增城推货楼盘主要集中在朱村教育城板块，荔城、石滩等板块仅个盘少量供应，而往年则是朱村、荔城、石滩、新塘“百花齐放”。

    楼盘“抢跑”或避免扎堆竞争

    通过对比去年推盘不难发现，今年提前开盘的项目数量明显增多，甚至比选择黄金周期间才开盘的项目还要多，这一现象与往年相比出现明显变化。

    广州中原研究发展部认为，造成各楼盘选择提前开盘的原因主要是楼盘间避免扎堆竞争。以今年热门推货板块增城朱村为例，国庆期间预计6盘共计835套单位推出，同板块竞争异常激烈；因此同板块的西福蓝湾、中航城均选择了提前推货，以抢“头啖汤”。

    与此同时，房企担心“9·30”政策风口再生变数，选择提前开盘。去年国庆7天期间，热点城市相继发布了楼市调控措施以稳定楼市，今年接近“9·30”调控风口，亦已有多个城市率先落地楼市调控措施，由此不少开发商担心今年国庆节市场再生变数，从而加快“抢跑速度”。

    此外，中秋国庆黄金周重叠，不少人选择在国庆黄金周的期间出游或返乡，对于部分潜在购房者或造成影响，房企选择提前推货将有利于减少黄金周出游对购房者的影响。

    刚需小户型稀缺

    在今年的黄金周置业中，刚需小户型可能会因为稀缺而成为备受市场关注的产品。10月楼市黄金月将从国庆开始，不少楼盘都已经在为这个销售节点做最后的蓄力。记者发现，目前市场上比较热门的项目，在经过今年前三个季度的发力供应之后，如今都将主要的力量放在了大户型上面。

    经济型“改需”买家青睐近郊

    广州中原研究发展部的统计数据显示，从成交户型占比情况来看，近一年一直占大比例的90-120平方米户型在“3·17”新政后的4-5月有明显扩大占比的迹象。相反，以往由于总价低而比较受市场欢迎的90平方米户型在新政后成交比例、宗数明显减少。由于新政对改善型、置换购房者在贷款要求上存在一定影响，因此购房者更加青睐“一步到位”的户型。

    希望增加居住面积，但无法接受中心城区高房价的经济型“改需”买家，将目光瞄准了近郊楼盘。业内人士表示，中心六区房价上涨太快，影响了不少改善型买家的置业选择，改善型买家换房时普遍选择90平方米以上的三房、四房单位，以100平方米的三房单位为例，均价每上涨1000元，购房总价就会增加10万元，因此不少想换大户型的改善型买家，为了不牺牲生活品质，外流到番禺、增城等房价相对较低、居住环境优越的区域。

    受3月调控政策影响，换房成本增加，加上“全面二孩”政策影响，在今年“十一”黄金周的开盘加推中，主力产品仍以90-130平方米的三四房为主。如中心区的招商雍华府、中海花湾壹号、金融街融穗华府、越秀星汇海珠湾、越秀绿地海玥等楼盘，清一色地主要以90-125平方米三四房为主；外围区的时代康桥、云溪四季、融创御园、实地蔷薇国际等同样主要以90-130平方米三四房为主。

    中心区仍有少量小户型

    “黄金周近郊区肯定会有一定量的中小户型推出，但是如果对比市场的需求来说，应该属于供不应求。”有楼盘负责人向记者分析认为，在10月黄埔、增城、从化都会有不少楼盘推出刚需的中小户型，但是从量来看，中小户型的比例将比往年要少。

    从整个黄金周广州一手推货的情况来看，中心区尚有一些小户型，但基本属于旧盘加推，货量并不多，均价也相对较高。例如，天河区的远洋天骄广场有40-48平方米一房和71-74平方米两房供应，由于是旧盘加推，总套数只有50套，均价在42000-48000元/平方米的区间；荔湾区的金融街融穗华府也有50套71-91平方米二至三房加推，均价在47000-49000元/平方米之间。海珠区的越秀星汇海珠湾和越秀绿地海玥两盘都有75平方米左右的两房供应，但总套数都不多，均价预计在48000-52000元/平方米之间。

    此外，黄埔区的万科幸福誉有276套70-95平方米二至三房推出，属于货量比较大的一批，均价预计在19000-21000元/平方米之间。

    外围区的花都、增城有一些75-102平方米的二至三房，尤其是推盘大户增城，中建荔苑、西福蓝湾、威华国际和荔富湖畔等盘，都有部分两房单位，均价皆不高于20000元/平方米。

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    促销优惠看过来

    备战黄金周，广州各大楼盘不敢放松，不少项目给出的优惠都颇为给力。记者在预计推新的楼盘信息中发现，不少项目还是给出了较为给力的优惠。有些开发商为了抢占市场，更是“逆市促销”大范围地进行力度颇大的折扣优惠政策。

    总价直减优惠

    4年前，“广钢新城”造城计划正式出炉。“5维交通网+32所学校+5所三甲医院+30万平中央公园”的规划前景，使得广钢新城成为继珠江新城、白云新城后受人瞩目的第三座规划新城。按照规划，广钢新城将参考纽约曼哈顿规划理念整合商业中心、高端居住中心、生态中心三大黄金板块，打造广州的国际中央居住区。

    广钢是近年来广州中心区置业的热门板块，作为广钢“豪宅团”成员之一的保利葛洲坝海德公馆，于9月22日加推96-128平方米三至四房，折后带装修均价为46500-51500元/平方米，现有总价减12万的优惠，近期还有的优惠活动包括：保利承诺成交就送25年物管费。四房户型带双阳台设计，南北对流，其中客厅出来的南向景观阳台，阳台延伸到一个次卧，阳台面积较大；总体户型方正实用，适合三代同堂居住，而且空间宽敞，居住的舒适度是比较高的，比较适合改善型买家置业。

    外围大盘折扣多多

    外围热门的黄埔区长岭居大盘实地常春藤，近日加推，户型涵盖了86-123平方米的三至四房，货量共188套，带装修均价21000元/平方米，现在享有开盘98折，一次性99折，准签99折，电商减10万等优惠。小区位于黄埔区长岭居东部禾丰小学旁，紧靠红旗水库、华峰寺、黄旗山，周边规划有近百亩华圣公园，9月16日智慧生活示范区开放。该项目9月23日加推了四期D3栋，建面约85平方米三房两厅一卫，97平方米三房两厅两卫以及124平方米四房两厅两卫，带装修均价21000元/平方米。四期还有D1、D4栋尚未推出，预计10月加推。同属实地的实地蔷薇国际位于增城区，为实地地产打造的智慧生态大城，国庆期间将开放3.2万平方米东方梯田叠水园林。

    开盘折扣和签约折扣基本成为外围大盘的“标配”。南沙阳光城丽景湾9月23日加推83-135平方米二至四房，也推出了1万抵5万、签约99折、开盘98折等优惠折扣。

    ■记者观察

    刚需置业

    要抓紧机会

    在如今的广州楼市当中，买家的心态一再因为市场的变化而改变。从去年的“9·30”到今年的“3·17”，调控政策此起彼伏之下，不少拥有自住需求的人放慢了置业的步伐而选择观望。

    买少见少，广州可以选择的置业空间也在不断被压缩。现时大批量的供应都集中在增城、花都这些距离市区颇远的区域了。从这个角度上看，对于自住型买家来说，能选择适合居住的房子真的越来越少。而未来肯定会有新盘推出，但从地价上看，其价格肯定不会比目前的低。况且，广州楼价涨，但仍然没有超出其他一线城市，这也反映出这波涨幅更多是贴近广州这个城市的定位，而并非是盲目地涨。对于自住型买家来说，尽快选择适合的居住房源才是最重要的事情。而并非是在价格涨得快就观望，未来可能价格涨速会慢，但综合地价以及成本而言，等可能真是得不偿失。

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