长沙市雨花区某小区的宣传板里，张贴着一商家的广告。 刘希平摄 

 
   原题：小区业委会向业主发放新年“红包”引热议
       小区公共收益何时不再成谜

法治周末记者 刘希平

发自 湖南长沙

2017年1月15日，湖南省长沙市西子花苑小区物业办公室。小区业主李青签下自己的名字，领取了小区业委会发给的“红包”：300元超市购物卡。

“这个‘红包’有点意外，但很有意义。”李青对法治周末记者说，虽然300元的“红包”金额并不多，但小区业委会对公共收益实行“阳光操作”的做法，才最让业主放心！

“很羡慕西子花苑的业主，能享受到到小区公共收益的‘福利’”“我们小区什么时候能领到这样的‘红包’呢？”……

近半个月来，长沙市西子花苑小区业委会给小区业主发“红包”的消息，刷爆了长沙市民的朋友圈，也引发了市民对小区公共收益去向的热烈讨论。

但法治周末记者在长沙部分小区调查发现，小区公共收益归全体业主所有，本是有法可依。但在实际生活中，多数小区的公共收益收入去向却是一个谜。

每位业主领300元“红包”

“西子业委会感恩全体业主，已备新年红包！静候领取！……”

这是记者在长沙市西子花苑小区采访时，看到该小区门口横幅上张贴的内容。连日来，这个小区业委会把近3年公共收益的结余，以购物卡的形式发给小区居民当新年“红包”，一时引发各界的关注。

法治周末记者在采访中了解到，西子花苑位于长沙市人民东路和万家丽路交会处西南角，该小区于2008年交付业主入住，现在有居民1070户。

西子花苑业委会工作人员介绍，该小区从2012年就成立了业主委员会。小区的公共收益主要来自电梯广告、南门电子屏广告、58个临时停车位收益、速递易等地方。

“业委会把近3年的公共收益盘点后，发现除了用于小区建设的开支外，还有一笔结余的钱。在征得870户居民的投票同意后，业委会决定以给每户发放300元购物卡的形式，将公共收益的结余发给业主。”这位工作人员说。

“庆元旦、迎新年，西子业委会向全体业主派发新年红包。领取时间：2018年1月2日至1月31日，领取地点为12栋物业办公室业委会专桌……”

从1月2日开始，西子花苑业委会在小区门口挂起了横幅，又在小区内立了告示牌，提醒业主前往12栋物业办公室业委会专桌领取新年“红包”。

“羡慕！长沙一小区给业主派发32万元红包。”西子花苑小区业委会给业主发“红包”的消息，经媒体披露后，立即在长沙市民朋友圈中刷屏。

而记者在采访中了解到，以福利的形式向业主派发公共收益，西子花苑小区并非长沙的首例。2012年，长沙市天心区的富绿山庄也向业主进行过分红。

公共收益多是糊涂账

小区电梯里的广告收入、公共区域停车要收费、游泳池对外开放的收入、公共租赁摊位的收益……

有业内人士向法治周末记者透露，小区公共收益的方式目前越来越多，收入也是越来越高。

“每部电梯内一般会安装4个广告位，每部电梯广告租金约为1800元/台/年。”这位业内人士向记者估算，一个有十几栋住宅楼大型社区，仅电梯广告收入一年少说也有十余万元。

而据媒体披露，长沙市开福区某小区仅租赁给幼儿园的场地就有2923平方米，已经租了十来年，每年的租金达20万元。同时，该小区内还有张贴广告、移动电视播放等各类广告资源。

那么，对于这些小区公共收益，小区居民是否知情？记者在长沙部分小区进行了随机调查。

在长沙市岳麓区的某小区内，记者发现，这个小区一楼有许多的私营店面，而店面门口两米宽左右的人行走廊，本属于小区的公共区域，却被占用改造成了私人区域。

当记者找到物业了解相关收费时，物业工作人员表示，不便透露。而对于“公共收益”这一概念，该小区的一些受访居民表示从没听说过。

位于长沙市开福区某小区的楼宇、电梯轿厢，同样贴满了广告；各种快递箱、摆摊设点也随处可见，对于这些公共收益，业主们也称并不知情。

位于长沙市雨花区洞井路与香樟路交叉路口的某小区，原是长沙市的一个大型经济适用房项目。记者在该小区走访时发现，在该小区的部分公共设施上，也被出租打起了一些商业广告。在该小区A区道路的一个宣传板里，就张贴着一张某商场“家电年货会”的商业广告。

该小区居民向记者透露，除了商业广告之外，“逢车必收”的停车费也是小区的一笔不小的收益。

“业主就算在小区内有车库，每年也要向物业缴纳120元的停车费。而没车库的业主，则要向物业缴纳上千元的停车费，临时停车也要收费。”这个小区业主王铭(化名)坦言，光这笔停车费的“公共收益”，每年至少有几十万元。

“但这笔本应该属于小区全体业主所有的‘公共收益’停车费，自小区交付使用十几年以来，一直都不知道用到什么地方去了？我们业主对此都毫不知情。”王铭对记者说，由于该小区至今没有成立业委会，他们也不知道如何去维权。

有法可依执行很难

法治周末记者在采访中了解到，就小区公共收入归属问题，此前曾有业主和物业公司打起了官司。

据媒体披露，辽宁省某物业公司在沈阳市大东区某小区AB区楼道、大堂、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。

小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反物业管理条例。

物业公司则称，从2004年经过政府批复和招投标备案取得该区域的经营权，运营成本是每平方米2.8元左右。而收取A区的物业费只有每平方米1元，B区每平方米1.5元。物业公司在成本逐年增加的情况下，一直亏损运营。这笔钱款已用来补充物业费收入严重不足部分。

虽然物业公司解释了很多，但最终，法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。沈阳市中级人民法院审监一庭的法官表示，物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或者业主委员会同意，物业公司无权使用该收益。

“小区公共收益归全体业主所有，是有法可依的。”长沙律师曾技芝解释，我国物权法关于业主的建筑物区分所有权的规定里，早就有了“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”的规定。

曾技芝透露，在***颁行的物业管理条例第55条更是明确为“利用物业共有部分、共有设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。

“小区公共收益的用途，可用来补充住房维修基金，也可用于改善小区服务。”曾技芝说。

而在长沙的一些小区，业委会与物业公司因为权责不明、费用含糊不清产生的扯皮之事屡见不鲜。

“不要说是派发‘红包’，我们连小区公共收益每年有多少？都用在哪里了？这些我们都毫不知情。”有市民在朋友圈中留言抱怨。

那么，如何解决小区公共收入归属有法可依，执行很难的状况？曾技芝律师提出了他的建议。

“如果物业占有小区公共收益，小区业主们可以通过成立业主委员会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理。若小区有业主委员会，可通过业委会出面要求物业公布收益，有盈余则需返还业主。”曾技芝说。

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