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合肥版住房租赁试点方案出台 租赁主体侧重政府和企业法人

    本报记者 许阳 上海报道

    自全国12个试点城市中的多个城市相继公布住房租赁试点方案后,8月22日,《合肥市住房租赁试点工作实施方案》(以下简称《实施方案》)对外公布。

    根据《实施方案》内容,合肥将鼓励开发商、中介、物业开展住房租赁业务,组建国有房屋租赁公司,搭建住房租赁交易政府监管平台,并明确住房承租人享有的社会公共服务权利等。

    接受21世纪经济报道记者采访的多位业内专家表示,相比已经公布方案的一些城市来说,合肥的这个方案的很多提法还是比较谨慎的,为租赁市场发展勾画出了方向,但还要等实施细则等一系列的配套方案公布,政策效果才能进一步显现。

    合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示,《实施方案》明确提出住房承租人享有义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生等社会公共服务权利。但并没有指出承租人的门槛,这就需要实施细则出台,才能进一步落实。

    合肥方面也提出,要出台加快培育和发展住房租赁市场实施意见和配套政策,并做出了两步走的安排:到今2017年底前,合肥将组建市区(开发区)两级国有房屋租赁公司,全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设,完善市区两级租赁服务管理机构等;到2020年,基本形成市场体系、保障体系,基本建成住房租赁交易服务监管平台。

    主体侧重政府和企业法人

    在租赁主体方面,该《实施方案》侧重于政府主体和企业法人主体。对于个人出租,合肥将探索个人住房出租综合征收税率法。

    在政府租赁主体方面,合肥将组建市区(开发区)两级国有房屋租赁公司,并全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设。

    凌斌告诉记者,目前合肥市政府持有的公租房已经有好几万套,每年在公租房方面的投入使用量在上万套,管理还是由保障房管理中心进行管理,并没有交第三方运营管理。此次《实施方案》推出后,市区和开发区两级的公租房将放到国有房屋租赁公司进行管理,走的是社会化管理的路径。

    在安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌看来,租赁和购买在权利上不一样。过去租赁双方都不想去备案,现在承租人为了保护自己的权利,就会想备案,于是就需要有这样一个平台进行管理。

    凌斌指出,住房租赁交易服务政府监管平台启动建设,是想将自然人租房纳入规范化管理平台。但服务平台好建设,监管平台难建,因为监管平台还牵涉到税收。

    有业内人士预测,这个交易服务监管平台推出后,房租可能会上涨。原因是房东或将房租的税收转嫁到租客身上。

    在企业法人租赁主体方面,合肥将引入规模较大的房屋租赁企业进入合肥市场;鼓励有条件的开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁等。

    在房源提供上,《实施方案》提出划转一批房源、建设一批房源、盘活一批存量房源。例如在盘活存量房源上,合肥将鼓励一批产权明晰、质量合格的存量房源进入住房租赁市场。

    凌斌建议,目前合肥商业用房,特别是商业综合体存在过剩,可以考虑将这块转化成租赁用房。

    仍需加大公共资源供给

    记者梳理2012年至今的人口数据发现,合肥一直处于人口净流入的状态。2016年末,合肥市常住人口786.9万人;2012年末,合肥市常住人口757.2万人。4年间,合肥常住人口净流入29.7万人。

    在这些流入人口中,以安徽省内为主。事实上,近几年,安徽采取的是做大省会的战略,很多资源都向合肥进行倾斜,皖北、皖南等地方的人都愿意到合肥来。

    “十三五”期间,合肥加大了交通建设力度,特别是高铁建设,成为八横八纵高铁交通枢纽中心城市。交通便利的背后,也提升了对省外人口的吸引力度。

    合肥综合性国家科学中心启动建设后,提升了城市的整体形象。在留住省内人才的同时,合肥也吸引了不少外来人才前来。

    李国昌告诉记者,在合肥新增的人口当中,大学及以上学历的人占比还是比较大的。因为这些省内学校的学生,如果没有到一线城市,安徽省内首选就是合肥。但这些刚工作的人群,虽然工资不低,但还没有积蓄,处于“夹心层”的状态。因此,通过租房过渡,是非常好的选择。

    有租客表示,最让他期待的是享受同样的社会公共服务权利。根据《实施方案》,合肥要求相关部门出台配套政策,明确住房承租人在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务等方面享有基本公共服务。

    在凌斌看来,为了进一步保障这条规定能落到实处,政府还需要加大公共资源的供给力度。他表示,目前合肥很多幼儿园和小区都是开发商带建的,并不是普惠性的。因此有的小区,在还无法满足房东的教育需求的情况下,很难保障住房承租人享受同等权利。

    此外,合肥的租赁市场想要长期健康发展,还有一些实质性的问题需要解决,这也是不少试点城市面临的共同问题。例如,住房的租赁业,究竟是按照宾馆酒店业,还是按照生活服务业,行业的划分上仍需界定清楚。

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