话题1

    银行迟迟不放款

    如何降低交易风险？

    近期，市民陈先生反映，在中山某家商业银行申请二手房交易按揭贷款，已经完成过户，并在5月底办理抵押登记，然而由于房贷额度紧张，一直到现在银行还没有放款，而据房产中介称，如果买家接受利率上涨，或可尽早放款。据了解，这种情况并非中山独有，随着楼市信贷政策的不断收紧，商业银行房贷额度也同步趋紧。

    另一方面，房贷利率也有上升趋势。据融360数据显示，2017年5月起，商业银行大幅调高首套房贷款利率，到8月末，首套房平均利率已上升至基准利率的1.04倍；全国533家银行中提供房贷优惠的仅剩19家，占比不足4%。

    面对银行房贷额度紧张“放款难”的情况，二手房买卖双方该如何降低交易风险？

    点评：对于二手房买卖双方而言，面对银行“放款难”，正常情况下房产已经完成过户，买家有房产证在手，更为紧张的则是卖方，尤其是“卖一买一”换房型的卖家，急等钱用却收不到尾款，不仅会影响后续交易，甚至还会造成违约。

    针对此情况，对于卖家而言，在收到银行尾款前，一定不要提前交房，有楼在手就相当于有筹码，有利于督促买家配合银行上调利率以尽快放款。

    其次，对于“先卖后买”急需用钱的卖家，在双方协商一致的基础上，建议在购房合同中约定一个明确的放款时间，同时注明“如遇国家利率调整，买家有义务在入押后×月后应接受新利率”的条款，以督促买家接受提高利率。

    再者，对于买家而言，为确保银行放款，在房款发放前应谨慎借款，避免因个人征信状况发生变化，导致银行不愿放款的情况发生。

    话题2

    装修季来临

    “装修保障金”知多少？

    对于地处亚热带地区的广东而言，进入九月份，雨季逐步消退，天气变得干爽，也步入传统装修旺季。近日，有市民反映，在其装修入场的时候，物业公司要求先交5000元装修押金，并签署装修协议才可以进场装修，在业主装修完成验收通过半年内退还押金。该业主质疑，自己买的房子自己装修，为何还要交押金。那么物业公司收取装修押金是否合法呢？

    点评：装修押金，又称之为装修保证金，在实际装修过程中，物业公司收取装修押金的情况较为普遍；一般在业主装修完毕经物业公司检查合格，在一定时间内即可返还给业主。

    《物业管理条例》规定“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，而对于装修押金并无明确法律条文规定，因此从这个意义上讲，物业公司无权强制收取装修押金。

    不过，在实际操作过程中，面对物业公司提出收取装修押金的要求，很多业主为避免麻烦还是会选择接受，在此情况下，建议业主与物业公司就装修押金额度、装修验收条件、押金退还时间等要素进行协商，并签订正式书面协议，一旦发生纠纷也便于维护自身权益。

    当然，面对物业公司提出的装修押金要求，业主也可选择拒绝接受，并通过法律途径维护自身合法权益。李凤祥

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