21世纪经济报道

旭辉控股集团（以下简称“旭辉”）执行副总裁陈东彪日前在2017年中期业绩发布会上表示，“没有地就没有地位。”

这是对上半年房企生存状态的一个写照——尽管楼市调控从严从紧，多数的房企销售业绩甚至出现了环比下跌的趋势，但是房企拿地补仓的积极性不减反增，以求在行业中“保命”。

克而瑞地产研究中心在上周发布的《2017年1-7月中国房地产企业新增土地TOP30》榜单中数据显示，2017年首7月，不管是是新增土地价值TOP30，还是新增土地建面TOP30，其截止7月底的新增土地规模均已完成2016年全年的70%。

这体现出，尽管2017年的房地产市场调控政策持续收紧，但是行业前列的房企仍在积极扩充土地储备。

扩充土储不能毫无章法。中信建投证券分析师陈慎认为，土地供应端可能将主导未来房地产投资的延续趋势，下半年投资考虑到成本难以大幅收缩，跟踪全国土地市场的演变是最为重要的一步。

房企拿地力度提升

根据克而瑞地产研究中心的统计，2017年首七个月呈现出龙头企业拿地规模扩大，且遥遥领先，大中型房企拿地力度较去年明显提升的趋势。

具体来看，以碧桂园、中国恒大、万科地产为首的TOP10房企首七个月拿地的总价值达到了8612亿元，占TOP30企业总量的65%，拿地总建面也达到了26728万平米，这个数字在TOP30企业拿地总量占比更是达到76%。

而TOP11-20的房企今年首七个月新增土地价值已完成了去年的74%，新增总建面更是完成了去年的80%。

以旭辉为例，2017年前7个月旭辉共斩获45幅地块，新增项目总建筑面积603万平方米，同比增加123%。而旭辉的2017年中报显示，旭辉上半年实现合同销售金额471.5亿元，同比增长71%。

陈东彪在发布会上表示，鉴于上半年的优异表现，旭辉已上调2017年全年合同销售目标至800亿元。

不仅是旭辉，基于对行业的看好和强烈的补地意愿，前有融创通过不断并购扩充自己的土地储备，后有金茂提出2020年进入千亿军团，要知道，金茂2016年全年销售额不过才485亿元。

金茂的底气来自自身不断扩大的土地储备，2016年全年，金茂耗资300多亿在上海、深圳、南京等核心城市获取19幅地块，2017年2月，金茂又耗资176.31亿元，接连在南京和苏州拿下三幅城市核心地块，6月更是以41.24亿的代价拿下上海北外滩商务区地块。

2017年上半年，中国金茂共实现营业收入178.37亿元，同比增长104%。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然各地楼市调控频繁，但整体看，一、二线城市土地市场成交依然活跃。即使很多城市土地调控政策严格，但企业依然处于补库存阶段。房企积极拿地，特别是部分三四线城市，近期土地竞争激烈，三线城市的溢价率则有明显上升。

Wind数据显示，2017 年7月，百城住宅类土地成交溢价率 39%，较6月上升 三个百分点。此外，7月份百城住宅类用地成交楼面均价6,114 元/平米，环比上升30.8%，同比上升68.9%，土地成交价格环比、同比在经历6月短暂下滑后重拾升势，有了大幅度的上涨。

华创证券房地产证券分析师袁豪认为，7月地价重拾升势，溢价率再度上行，从土地供需来看，7月土地成交/需求比再度走高至1.05倍，较6月0.85倍上升 23%，这也是2017年3月以来土地供需结构持续改善后首次逆转，表明目前行业补地意愿依然强烈。

同时，综合考虑4月国土部和住建部出台的土地供应新规、6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿，以及目前房地产行业已持续经历超过两年半的去库存阶段。袁豪认为，行业下半年的补地意愿依然强烈，下半年住宅类土地市场供应和成交都将可能迎来放量阶段。

拿地求稳

尽管行业对于拿地热情不减，但是这都基于拿好地、拿准地，房企需要变着法子以求拿到地的同时，降低拿低风险。

中原地产报告显示，房地产市场2017年以来继续平稳，但部分热点城市热点地块即使在调控重压下依然拼抢明显，虽然高溢价率地块比例与数量减少：但北京、杭州、武汉等城市土地出让金依然突破了500亿元。

从2017年上半年的城市土地市场看，武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。整体溢价率相比2016年有所降低，但部分热点地块依然抢手。

张大伟指出，全国从2016年四季度以来，已经有超过60个城市，出台了160多次各类房地产约束性调控，这使得部分非热点属性的土地出现了明显降温，土地市场出现了非常明显的分化。

陈东彪也在业绩发布会上表示，在拿地方面，旭辉一贯坚守“稳健经营”的原则，避开热点高价地，拓展潜力洼地，并通过谨慎拿地、合作开发实现精准投资，降低风险。

易居研究院检测数据显示，2017年首七月全国 50 城土地流拍率为 4%。从历史数据来看，2010-2016 年同期土地流拍率分别为 9%、11%、11%、6%、8%、15%和 5%。土地流拍率创历史新低，一方面说明土地市场较为活跃，另一方面 也说明土地交易的质量总体较高，房企拿地都很稳。

回顾去年以来房企的拿地策略可以发现，房企在布局核心一二线城的时候手法多样。例如收并购二手项目以及正在销售的被限价新盘、以联合体的方式拿地，存量物业更新也是房企的关注对象。

克而瑞地产研究数据显示，在2017年首七月拿地面积榜上，30强房企新增土地建面达34978万平方米，其中通过收并购方式取得的土地建面占到25% ，较去年提升了近15个百分点。

在新增土地价值榜上，30强房企通过收并购获得土地价值占总量10%，倘若算上万科551亿元收购的广信资产包，则收并购比值与2016年基本持平。

克而瑞地产研究认为，房企通过收并购获得的土地价值占比保持平稳，而收并购所得土地的建面占比却大幅提升，证明收并购方式获取的土地性价比越来越高，其在房企拿地方式上扮演的角色愈加重要。

此外，从单幅地块总价的情况来看，拿了高价地的房企联合体拿地情况普遍，而在单价榜中更是有近半数地块由联合体竞得。

张大伟认为，未来，不管是以哪种形式拿地，房企更多会比拼成本优势，“很多房企在逆市积极拿地或联合拿地完全是从战略角度出发，有活干、分摊管理成本、增加销售业绩。”

房企拿地抱团取暖是为了共摊风险，在土地市场开闸供应的同时，土地出让的规则变得越来越复杂，竞地价限房价、配建附属设施、竞开发企业支持运营面积等要求频频出现。

倘若房企对地块的情况不了解，规则不清晰，花高代价买下的地便成了一颗不知道什么时候会爆炸的“炸弹”，在金融去杠杆的背景下，高价拿错了地将会是对房企资金链的考验。

法巴银行董事总经理李伟烈近日曾在公开场合表示，2017年拿地做并购价格都很高，不容易做，房企要从几百亿做到千亿规模，最麻烦的将是怎么获取土地资源。

了解城市、了解土地，及时充分地获取土地信息，房企拿地才能做到“好钢花在刀刃上”，而政府也要为土地谋划个“好人家”。一个房地产跨界资源整合和商务交流的平台也就显得尤为重要，深圳房博会便是其中之一，据悉，在过去的十一年里，房博会吸引了全国21省3直辖市187市县253家国土、规划、招商部门及机构参展土地展，共展出土地4805宗，展出土地面积约1040平方公里。

第十二届深圳房博会将于8月22-24日深圳会展中心1号馆召开，包括上海、重庆、合肥、长沙在内的50多个热点城市即将参展。十余年的洗礼，让房博会有效提高了城市土地市场信息透明度及资源配置效率，进一步提升了土地的利用价值。

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责任编辑：张建利

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